長(zhǎng)安8號(hào)正在遭遇著什么？

    據(jù)華夏時(shí)報(bào) 在大望路經(jīng)營(yíng)小吃生意的商販5月6日向記者表示，他們已經(jīng)幾天沒(méi)看到樓盤(pán)開(kāi)工了。這個(gè)負(fù)債高達(dá)30億元人民幣的爛尾樓先后經(jīng)手首開(kāi)股份、香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)，由奧園地產(chǎn)接手后，以號(hào)稱(chēng)單價(jià)8萬(wàn)/平方米的價(jià)格變身為頂級(jí)豪宅，同時(shí)，一塊用以顯示封頂?shù)褂?jì)時(shí)的巨大液晶屏掛在了樓體上，但當(dāng)距離原定的封頂日期越來(lái)越近的時(shí)候，一塊巨大的廣告幕布從4月下旬起便遮住了這塊液晶顯示屏，半個(gè)月后卻又將幕布撤下。

    與長(zhǎng)安8號(hào)之前幾度變更開(kāi)發(fā)商一樣，在房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，有開(kāi)發(fā)商陷入了危機(jī)拋售項(xiàng)目，有開(kāi)發(fā)商卻看到了機(jī)會(huì)開(kāi)啟并購(gòu)之路。5月4日，在香港上市的水務(wù)地產(chǎn)發(fā)布公告，稱(chēng)計(jì)劃以不超過(guò)8700萬(wàn)元人民幣收購(gòu)杭州房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方已簽訂諒解備忘錄。就在幾天前，冠城大通也剛剛通過(guò)了以2200萬(wàn)收購(gòu)港益投資100%股權(quán)的議案。

    地產(chǎn)新政半月

    并購(gòu)金額超百億

    事實(shí)上，早在兩會(huì)期間，國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)政法大學(xué)資本研究中心主任劉紀(jì)鵬就曾指出，房地產(chǎn)需要實(shí)行新政，也需要通過(guò)洗牌的方式，對(duì)利益重新分配，讓地方政府、中央財(cái)政為國(guó)民安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造條件。

隨后，從4月14日開(kāi)始，國(guó)務(wù)院及住建部、國(guó)稅總局、銀監(jiān)會(huì)等各部委，針對(duì)樓市的嚴(yán)控措施輪番上陣。“五一”假期，樓市成交量急劇下滑。中投證券報(bào)告顯示，“五一”期間，全國(guó)30個(gè)城市的樓市成交量下滑了70%。

    不過(guò)，每一次調(diào)整都是機(jī)會(huì)。當(dāng)從中央到地方不斷升級(jí)的地產(chǎn)新政一一出臺(tái)時(shí)，房地產(chǎn)公司在遭遇資金危機(jī)的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)了借并購(gòu)擴(kuò)張的新機(jī)遇。

    《華夏時(shí)報(bào)》記者通過(guò)查閱Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布后，僅從4月14日至5月7日的半個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，A股市場(chǎng)上市公司涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的并購(gòu)事件就多達(dá)69個(gè)，其中已經(jīng)完成交易和正在進(jìn)行中的披露金額高達(dá)108億元人民幣。“實(shí)際房地產(chǎn)上市公司通過(guò)并購(gòu)方式擴(kuò)張并非從今年才開(kāi)始。”清科研究中心分析師張靜宇在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2005-2009年間，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)生565起上市公司并購(gòu)事件，涉及并購(gòu)金額達(dá)1171億元，平均每起并購(gòu)案的并購(gòu)金額為2.07億元人民幣。

    “尤其是2008-2009年間，在海外金融風(fēng)暴的影響以及國(guó)家及政府相關(guān)政策和并購(gòu)貸款的扶持下，并購(gòu)事件在2009年創(chuàng)下新高，達(dá)到了2005年的5倍，并購(gòu)金額則在2008年創(chuàng)下峰值，達(dá)648.98億元。”張靜宇表示。

    實(shí)際簡(jiǎn)單梳理一下就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在五年間的并購(gòu)事件中幾乎占據(jù)了絕對(duì)的重心，記者發(fā)現(xiàn)，在上述565起并購(gòu)事件中，總共涉及20多個(gè)領(lǐng)域，但房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量卻獨(dú)占鰲頭，2005-2009年間，發(fā)生了132起房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案，并購(gòu)金額為260.32億元，分別占并購(gòu)案例和并購(gòu)總額的23.4%和22.2%，但這一5年累計(jì)的數(shù)字相較新政發(fā)布后半個(gè)月來(lái)的交易金額108億元，顯得相去甚遠(yuǎn)，因?yàn)榘凑涨蹇频慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上市房企半月的108億元已經(jīng)是2005年和2006年全年所有行業(yè)并購(gòu)金額之和。

    “顯然，如果沒(méi)有調(diào)控政策的出臺(tái)，上市房地產(chǎn)公司的并購(gòu)事件和金額恐怕也不會(huì)在短短兩周的時(shí)間里出現(xiàn)這樣大的增長(zhǎng)。”上述分析人士如是說(shuō)。

    房企將再掀并購(gòu)熱潮

    5月6日，一線(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)宣布即日起，全國(guó)旗下40余個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出八五折的促銷(xiāo)讓利活動(dòng)，消息一出，業(yè)內(nèi)人士指出，這波樓市調(diào)控預(yù)期下遲遲未來(lái)的降價(jià)冰封終于被打破了。

    實(shí)際上，與恒大地產(chǎn)將降價(jià)放到臺(tái)面上不同，更多的開(kāi)發(fā)商早已選擇私下進(jìn)行，在記者近日走訪(fǎng)的幾家樓盤(pán)中，不少銷(xiāo)售員都主動(dòng)表示購(gòu)房有不同程度的折扣，其中4月底報(bào)價(jià)還在3.5萬(wàn)/平方米以上的西山公館，如今已經(jīng)跌至3.3萬(wàn)元/平方米，而一直不愁賣(mài)的首開(kāi)智慧社也給購(gòu)房者頻頻發(fā)送樓盤(pán)促銷(xiāo)打折的短信。

    其中，3月底剛剛與廣東瑞華集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議，以樓價(jià)24151.11元/平方米收購(gòu)瑞華集團(tuán)總建筑面積約為6586.75平方米的商業(yè)寫(xiě)字樓及43個(gè)車(chē)位的奧園地產(chǎn)，號(hào)稱(chēng)每平米8萬(wàn)元的天價(jià)豪宅實(shí)際也低至5萬(wàn)元/平方米。

    顯然，今年3月還“不差錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商，在不斷刷新地王紀(jì)錄的天價(jià)拿地款和信貸調(diào)控下，僅僅兩個(gè)月就再度出現(xiàn)了2008年的資金緊張問(wèn)題，包括萬(wàn)科等龍頭地產(chǎn)上市公司在內(nèi)，超過(guò)千億的房企再融資方案則因4月底開(kāi)始規(guī)定需要證監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部的共同審批而宣告卡殼，截至5月7日，國(guó)土部?jī)H通過(guò)了8家地產(chǎn)公司的再融資審批，但仍待證監(jiān)會(huì)的審批。

    “如果現(xiàn)在還不開(kāi)始回籠資金，那么接下來(lái)如果行業(yè)洗牌，公司現(xiàn)金流一旦斷裂，不僅成為其它企業(yè)的擴(kuò)張對(duì)象，而且很可能自身難保。”上述分析人士坦言。

    事實(shí)上，從4月新政頒布后，不少地產(chǎn)公司就已經(jīng)先期開(kāi)始了并購(gòu)擴(kuò)張的步伐：4月19日，國(guó)內(nèi)惟一一家地產(chǎn)代理業(yè)上市公司世聯(lián)地產(chǎn)（002285）與山東省內(nèi)最大的房地產(chǎn)代理企業(yè)濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司簽約，世聯(lián)地產(chǎn)以4000萬(wàn)元收購(gòu)信立怡高51%股權(quán)，大力開(kāi)拓二、三線(xiàn)城市；時(shí)隔三日，冠城大通宣布經(jīng)董事會(huì)審議，公司決定以2200萬(wàn)元受讓北京嘉凱置業(yè)有限公司持有的港益投資100%股權(quán)，這一交易為冠城大通獲得了位于霸州市泰山路東側(cè)、黃河道北側(cè)使用面積為109251平方米土地的地塊；5月4日，水務(wù)地產(chǎn)又發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃以代價(jià)不超過(guò)8700萬(wàn)元人民幣收購(gòu)杭州房地產(chǎn)項(xiàng)目，并已就此簽訂諒解備忘錄。

    不過(guò)，國(guó)金證券地產(chǎn)業(yè)研究員曹旭特卻認(rèn)為，要想迎來(lái)整個(gè)行業(yè)的降價(jià)和洗牌仍需時(shí)日。“因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整的第一階段，”曹旭特表示，需要開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)打破，“不過(guò)由于國(guó)內(nèi)大小開(kāi)發(fā)商數(shù)量多，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不一致，很難出現(xiàn)統(tǒng)一采取調(diào)價(jià)促銷(xiāo)的情況，一般要等到資金耗盡才會(huì)考慮降價(jià)。”

    而且在他看來(lái)，由于2009年樓市的火爆，目前地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度和償債壓力都處于歷史最好時(shí)期，短期借款占總資產(chǎn)的比例只有3%，也是短期償債壓力最輕時(shí)期，因此，“開(kāi)發(fā)商要以降價(jià)來(lái)促銷(xiāo)，至少要等開(kāi)發(fā)商資金耗盡，至少需要半年或更長(zhǎng)時(shí)間。”