據經濟觀察報 萬眾矚目的房價調控“殺手锏”物業稅，現實中正悄然變身為更具操作性的房產稅。本報獨家獲悉，今年上半年新的房產稅將擇機出臺。

    其核心內容是，此前這一只針對商業地產的稅種，也將針對符合條件的居民自用房征收。

    房產稅目前的稅率是，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產稅8400元；如果該房產出租，一年取得租金收入10萬元，則一年應繳房產稅12000元。

    物業稅變形

    本報獲悉，央行、銀監會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門曾進行過一次討論，就房產稅開征的時機、內容和技術可行性進行研究和協調。

    一位參會的人士說，目前地方政府財力緊缺已是不爭的事實，中央不得不考慮如何給地方政府培植一個穩定的可觀的財源。過去一直在“空轉”當中的物業稅設計為地方稅，考慮讓其成為地方主要收入的來源之一。

    但物業稅的推出存在太多無法逾越的阻力，如法律上的、制度設計上的、稅率測算上的，作為新稅種，它還必須通過全國人大的審批。

    而房產稅是已有的房產保有環節的稅種，此前一直以暫行條例的形式存在，對其內容的調整只要國務院批準即可。房產稅也不涉及把一些土地稅納入進來。

    4月22日，本報從權威渠道獲悉，北京、上海、重慶、深圳四城市將成為房產稅的試點城市。

    根據1986年出臺的《房產稅暫行條例》，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產稅8400元；如果該房產出租了，一年取得租金收入10萬元，則一年應繳房產稅12000元。

    針對居民住房征稅后，稅率會有所調整，會設定征稅門檻，門檻以下免征，以上按戶型大小實行累進制稅率。”

    對于門檻目前說法不一。有專家認為，將居民個人第三套住房認定為經營性房產，那么很自然就納入了征稅范圍；也有消息透露，對房產稅征收范圍作出調整，把個人所有住房都納入進來，為其設計相應的稅率。

    兩種操作方法區別在于，第一種更像是一個臨時性的調控措施，房價趨于穩定，調控政策想要退出時，可以解除“第三套個人住房為經營性房產”的認定即可。但第二種方法則已有替代物業稅的意圖，征稅對象既有經營性房產也包括非經營用房，那么房產稅變成中國一直試圖建設的財產稅，即過去的物業稅。

    房產稅的改革也面臨一些難度，如按房產評估值作為計稅依據，那么這些城市是否有對這些應稅房產做合理評估的能力。對居民個人所擁有的房產套數是否能準確認定。目前由于各部委信息還沒有做到完全共享，這些技術問題還需進一步協調。

    房產稅調控房價？

    近段時間，物業稅在媒體的不斷聚焦下，似乎成為了政策調控房地產那個最有效的殺手锏，物業稅一旦落下，房價必然急降。但未來兩個月內，作為準物業稅的房產稅的出臺，真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎？

    物業稅最初的設計是將在開發環節征收的土地增值稅、土地出讓金、土地使用稅等都并入物業稅，在保有環節由房屋產權人分年繳納。

    物業稅概念的提出，恰逢房地產業膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任，有不少人甚至依據被并入的稅費，測算出開發商降低的成本，由此得出開征物業稅后房價降低的幅度。

    但現實是，即便減輕了開發商的成本，并不代表開發商就會降價把這部分利潤讓給購房者。這很容易造成房價沒降的同時，還多出幾十年的養房費用。

    物業稅作為財產稅，從國際實踐看，主要作用是保障地方財政收入，并沒有調控房地產價格的顯著功能。

    據一位看過物業稅草案的人士說，現在的物業稅方案只包含了城鎮土地使用稅和房產稅兩個稅，其他如土地出讓金、耕地占用稅并不在其中。“這樣的物業稅已經嚴重走形了。”

    而在物業稅無法推動的情況下，出臺的房產稅能對房價有多大影響呢？對于買數套甚至數十套房產的投資者來說，房產稅無疑將提高其持有成本，令其拋售，進而減少購房需求，降低房價。

    不過北京市財政局一位官員說，中國的稅收政策還是中性的，以組織收入為主，其對價格的調控作用并不明顯，對房價產生影響比較大的應該是信貸政策。

    房產稅對房價調控有多大影響不得而知，但能增加地方政府收入卻是不爭的事實。

    中國一直在努力構建未來的第三大稅種，即財產稅，實際上就是不動產稅(物業稅、房產稅)。目前與不動產有關的稅在整個稅收體系里面，所占的份額過小。而在多數國家，不動產稅是其最主要的稅收來源，而且征稅對象主要是居民住宅。

    目前地方政府自有財力缺乏已經影響到其提供公共服務的能力。近期財稅體制改革的轉向也是希望能給地方政府設立一個支柱性稅種。不動產稅一直被認為能擔當此任。

    這一輪中國政府投資熱潮后，地方政府顯現出了嚴重的缺錢跡象，這也導致地方政府運用各種手段融資、發債。“已有的地方稅種，成為主要收入來源的可能性不大，所以只有依賴房產稅做大地方收入。而且如果不把居民非經營用的住宅納入進來，房產稅規模也不會太大”一位稅收研究學者說。

    2010年中國房產稅收入830億，如果將居民非經營房產納入進來，將有一個大幅的增長。

    一位決策部門的官員認為，只要沒有對居民住宅開征不動產稅，就不叫真正意義上的房產稅。一旦對居民自用住宅征稅，房產稅一定會成為中國一個主體稅種之一。

    他解釋說，目前中國城市化率已經達到50%，未來十年有望達到60%，這10%幾乎相當于一個人口不算少的國家。大量農村人口將進入城市，未來對城市住宅的需求會有一個跳躍式的增長。所以這一塊將來會給房產稅帶來很大的增長，而且應該成為地方財政收入的主要來源之一，尤其是縣區級政府，應該占它主要的收入來源。