《新世紀(jì)》-財新網(wǎng)消息 雖緊猶松還是明松實緊？是當(dāng)下許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈面對的普遍詰問。

    今年年中，中國銀監(jiān)會首先發(fā)問，要求銀行針對13個與房地產(chǎn)相關(guān)的指標(biāo)做一次完整的壓力測試，其中包括開發(fā)企業(yè)土地質(zhì)押物等。

    “（壓力測試）結(jié)果好得出奇，我們也都有些懷疑，所以現(xiàn)在專項調(diào)研多了起來。”一位大行人士透露。

    銀監(jiān)會再度出手，最近親自選擇了60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)了大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、負(fù)債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點關(guān)注的風(fēng)險點。“房市步入震蕩期，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險需高度關(guān)注。”一位監(jiān)管高層對此總結(jié)說。

    但多數(shù)受訪的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以為然，普遍稱盡管今年4月中旬與9月底，中央兩度集中出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得國內(nèi)房企資金鏈承受壓力，但目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其大型房企集團(tuán)手頭并不緊張。“上市房企三季報顯示現(xiàn)金流狀況較好，一方面是由于三季度銷售回款環(huán)比增長20%，另一方面開發(fā)商繼續(xù)收縮投資，環(huán)比二季度基本持平。”一份申銀萬國分析報告稱。

    央行近日發(fā)布的《2010年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，今年前三季度，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項貸款新增6.54萬億元，其中將近2萬億元流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，占人民幣新增貸款的27%。顯然，中國主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈安危，直接影響到中國銀行業(yè)的系統(tǒng)性安全。

    房企“松日子”

    今年監(jiān)管部門也采取各種政策，意在降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，土地抵押貸款收緊使開發(fā)資金的流動性降低，目前已使得部分房企的杠桿率從10倍下降到5倍以下。

    12月1日，央行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局和北京市建委聯(lián)行出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。一位業(yè)內(nèi)資深人士稱之有助于開發(fā)商部分“去杠桿化”，“以前有10個瓶子5個蓋就夠用了，但現(xiàn)在5個蓋只能蓋5個瓶子，其他的需要預(yù)售款之外的融資去補(bǔ)”。

    不過，一位資深銀行人士向本刊記者表示，大型開發(fā)商通常都是銀行爭搶的重點客戶，即便設(shè)置了專門的監(jiān)管賬戶，凍結(jié)一部分資金的使用，開發(fā)商若真需要資金，銀行也會通過增加一筆流動資金貸款等方式為它們提供周轉(zhuǎn)，至多增加了一點資金的使用成本，對其資金鏈產(chǎn)生的實質(zhì)影響很小。

    “現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)，還是很少來找我們（發(fā)信托計劃融資），”一位房地產(chǎn)信托經(jīng)理向本刊記者稱，“一方面他們比較盤子大，內(nèi)部可以騰挪資金，另一方面銀行對他們很支持。”

    中信證券11月1日發(fā)布的一份研究報告稱，上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解，行業(yè)的有息負(fù)債率為32.37%，比今年中報反而降低了0.5個百分點，全行業(yè)的短期還款壓力不升反降，貨幣資金扣減短期借款后占總資產(chǎn)的9.37%，比2010年第一季度末和6月末要低。

    一位外資投行人士亦表示，如果目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題，誘發(fā)因素很可能是海外的投資人逼債，國內(nèi)銀行反而從不會如此，這是大家低估了的一點：中國的大型房地產(chǎn)開發(fā)商都是“被銀行寵壞了的孩子”。

    60家真相

    銀監(jiān)會最新數(shù)據(jù)顯示，在前述60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的90個。6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

    “調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信息嚴(yán)重不透明。”一位接近監(jiān)管部門的知情人士說。初步統(tǒng)計，60家大型房企集團(tuán)共有4266個成員企業(yè)，平均每個集團(tuán)71個，有15家集團(tuán)成員企業(yè)超過100個，集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營普遍存在。而19家主要商業(yè)銀行掌握的信息中，對上述集團(tuán)成員企業(yè)的缺失率達(dá)28.6%，部分銀行掌握的股東信息缺失達(dá)50%以上，直接形成關(guān)聯(lián)風(fēng)險防范的盲點。

    “在銀行系統(tǒng)，只能顯示貸款情況，不會顯示授信情況，即使在總行層面，房地產(chǎn)企業(yè)互保的數(shù)據(jù)也不完整。”一位大行房地產(chǎn)信貸部門人士坦承，但這涉及各行的商業(yè)秘密以及IT系統(tǒng)完善，短時間內(nèi)很難解決。“未來一兩年的時間，主要的壓力還是還款。”

    知情人士透露，在前述調(diào)研的60家大型房企集團(tuán)中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團(tuán)共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

    從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門判斷，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

    “開發(fā)貸款的周期就是三年左右，2009年的貸款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示，貸款的集中到期會推動房地產(chǎn)商加速房屋銷售速度，但想賣就賣畢竟還是理想狀態(tài)，總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)合理負(fù)債率為60%-70%，另外還要結(jié)合公司現(xiàn)金流情況，“年中以來的總體趨勢是，大型企業(yè)通過銷售已經(jīng)持有較多的現(xiàn)金。”

    監(jiān)管加壓

    然而，多數(shù)開發(fā)商擔(dān)心的是，以“限購令”和房貸新政為代表的嚴(yán)厲調(diào)控政策明年還將持續(xù)下去，遲早銷售回款會出現(xiàn)問題。

    一位房企董事長對本刊記者稱：“（對開發(fā)商來說）預(yù)售款的影響最大，接下來是應(yīng)付土地款，這本身是剛性的，雖不在負(fù)債表里，卻是真實的負(fù)債，再接下來，就是銀行的貸款，已經(jīng)反映在負(fù)債表里。”

    從銷售回款來看，調(diào)控政策對購房需求的抑制，盡管對房企銷售回款帶來直接影響，但目前來看，由于今年前四個月樓市銷售的火爆以及9月（銷售面積同比增16.6%）出現(xiàn)調(diào)控后的銷售回暖，這一影響至今還比較有限。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。

    聶梅生預(yù)計，2009年全年商品房銷售面積為9.37億平方米，今年還有三個月時間，如果全年能銷售8億平方米，將與去年的銷售額4.39萬億元相差無幾，因今年的平均房價上漲了。

    從商業(yè)銀行的貸款來看，盡管今年4月調(diào)控政策出臺后，5月至8月房地產(chǎn)貸款新增額呈逐月下降趨勢，分別為1817億元、1273億元、1033億元、1000億元，但今年前四個月房地產(chǎn)新增貸款月均投放高達(dá)2671億元，堪稱超常，而且今年9月房地產(chǎn)貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。

    今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達(dá)到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年初以來商業(yè)銀行貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。

    因此，前述大行人士透露，監(jiān)管部門在要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時，以集團(tuán)為單位，以名單為基礎(chǔ)，實行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風(fēng)險評估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信。

    “一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時采取保全措施。對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)停止對其發(fā)放新開發(fā)貸款和貸款展期。”該大行人士直陳監(jiān)管部門要求令行禁止的決心很大。

    對于銀行房貸的承壓情況，前述接近監(jiān)管部門知情人士介紹：“銀監(jiān)會也在調(diào)整壓力測試方法，更準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)風(fēng)險，新的方案正在報請。”（付濤 馮哲 李慎）