日前，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了《2009年1～8月深圳房地產(chǎn)市場分析報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》顯示，1～8月，深圳新建商品住宅銷售規(guī)模以及價格均同比增幅較大，但進入二季度總體呈現(xiàn)環(huán)比“量跌價升”的態(tài)勢。8月份深圳商品住宅成交面積回落至36.1萬平方米，較前7個月平均水平大降近5成。

    該報告分析認為，“近期房價的快速上漲已經(jīng)導致自住需求入市受到很大抑制，房價較快上漲的局面將會得到有效的控制，并且有望向下調(diào)整。”這是深圳房地產(chǎn)官方部門首次預測房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)下降。

    8月房價上漲因“大戶”入市

    《報告》顯示，深圳市前8個月新建商品房銷售面積525.06萬平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅銷售面積492.86萬平方米，同比增加138.24%。8月份，全市商品住房銷售規(guī)模回落到36.1萬平方米，僅相當于1～7月份平均水平的一半。據(jù)悉，近3個月，90平方米以下的小戶型住房銷售套數(shù)環(huán)比回落幅度逐漸加大。占市場主體的自住需求的回落導致市場總需求的下降。

    與8月成交量下跌形成鮮明對比的是，自2月以來，深圳房價連續(xù)出現(xiàn)6個月上漲，8月份上漲幅度更是高達32.17%，達到歷史罕見的19368元/平方米。

    據(jù)悉，由于90平方米以上住宅銷售面積占全市銷售面積的比重達50%，8月份房價上漲主要是由于大戶型住宅入市帶動的。

    近幾個月，更具投資價值的中大戶型住房價格快速上漲也充分地說明了這一點。8月份深圳市商品住宅均價環(huán)比分別上漲32.17%，而144平方米以上住宅價格則環(huán)比上漲54.38%。

    自住需求受抑“高房價”

    《報告》撰寫人、深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒博士表示：4月份以來，深圳商品住房價格出現(xiàn)了較快上漲的趨勢。這種上漲較大程度上是由于寬松的貨幣政策和投資需求大量入市所致。今年以來，大規(guī)模的信貸投放造成市場對于未來通貨膨脹的普遍預期，而購房置業(yè)則是抵御通貨膨脹的最佳選擇。

    同時，他認為價格的上漲抑制了大量普通需求的釋放：“目前，房價的快速上漲以及投資需求的出現(xiàn)對我市房地產(chǎn)市場的直接影響就是對自住需求的擠壓。二手房交易規(guī)模的放量增長以及90平方米以下住房銷售規(guī)模迅速回落就是有力的證據(jù)。”

    《報告》指出，近兩個月來，相關(guān)監(jiān)管部門在控制貸款流向（包括流向土地市場的貸款）和嚴格住房按揭貸款門檻方面出臺了不少的政策，而7、8兩個月銀行信貸資金投放也大幅度回落。因此，支撐未來房價上漲的資金面將會受到削弱。

    王鋒認為，當前銷售規(guī)模回落和自住需求重新受到擠壓也將是未來房價不可能再度快速上漲的重要理由。“總的來說，在市場機制的作用下，近期房價的快速上漲已經(jīng)導致自住需求入市受到很大抑制。隨著監(jiān)管機構(gòu)加大對投資需求、違規(guī)信貸資金入市的監(jiān)管力度，加上未來住房供應的增加，以及二手房市場對住房需求的有效分流，房價較快上漲的局面將會得到有效的控制，并且有望向下調(diào)整。”

    前8月廣東商品房銷售額增長逾六成

    隨著市場好轉(zhuǎn)，各家開發(fā)商也趁著“金九銀十”加速推盤。日前，廣東省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1～8月，廣東省商品房銷售額2573.65億元，增幅達62.2%；商品房銷售均價為6392元/平方米，增幅為5.9%。

    據(jù)了解，1～8月廣東省商品房銷售面積為4026.51萬平方米，同比增長53.1%。受商品房銷售快速攀升的影響，房地產(chǎn)開發(fā)中的個人按揭貸款金額達555.52億元，大幅增長107.6%。

    廣州市商品房銷售面積779.22萬平方米，銷售額644.93億元，分別同比增長43.1%和30.0%。

    2008年樓市行情慘淡，今年上半年各家開發(fā)商都在大力消化存貨，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)下降的趨勢。今年1～8月廣東房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1592.46億元，同比下降10.5%，降幅比1～7月收窄3.4%。

    廣州地產(chǎn)經(jīng)濟研究專家鄧浩志表示，在目前整體大環(huán)境下，房價維持高位運行，存在一定的泡沫，購房者接盤能力不足。但隨著國家對二套房貸收緊，國家宏觀信貸政策的微調(diào)等措施將會對當前房價起一定的抑制作用。