【《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》北京專稿/記者 張映光】房地產(chǎn)資本金比例的下調(diào)，被認(rèn)為是房地產(chǎn)刺激政策由需方調(diào)整轉(zhuǎn)向供方調(diào)整的一個(gè)信號，但刺激效果仍有待觀察。

    5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中將保障性住房及普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，商品房最低資本金比例則下調(diào)至30%。

　　這是自1996年，國務(wù)院設(shè)定房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例限制以來，首次下調(diào)這一比例。彼時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例即為20%。2004年，國務(wù)院開始對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，則調(diào)高至35%。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)的目的是為刺激房地產(chǎn)投資。“這是房地產(chǎn)刺激政策由需方調(diào)整轉(zhuǎn)向供方調(diào)整的信號。”

　　2008年11月，國務(wù)院出臺一系列刺激房地產(chǎn)政策，如減免交易環(huán)節(jié)稅收、適當(dāng)松綁二套房貸政策、降低按揭貸款利率等均主要著眼于刺激需求方入市買房。這些刺激政策是令房地產(chǎn)市場成交量迅速回升的主要原因。不過，中央政府在調(diào)整針對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控政策時(shí)，則顯得較為謹(jǐn)慎。

　　2009年上半年的房市小陽春，并未扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的投資信心。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年4月，房地產(chǎn)投資增幅回落6.5%，這是自1999年住房市場化改革以來的最低水平。

　　“房地產(chǎn)投資萎靡顯然拉了GDP的后腿，這是令政府決定為開發(fā)商‘松綁’的主要原因。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，“這意味著開發(fā)貸款將進(jìn)一步放松，開發(fā)貸款及融資占開發(fā)資金比例將上升。”

　　2009年第一季度，信貸政策的放松已經(jīng)增加了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款的增幅。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年三季度至2009年一季度，國內(nèi)貸款增幅分別為-9.9%、-7.8%和8%。2009年一季度，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重由2008年四季度的16.8%上升為25.3%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重則出現(xiàn)下降。2009年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中自籌資金比重為37.6%，比去年四季度下降1個(gè)百分點(diǎn)。

　　聶梅生認(rèn)為，國務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)自有資金比例，將令房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比重進(jìn)一步下調(diào)，開發(fā)貸款比重進(jìn)一步上升。這有利于刺激房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大土地儲備，增加投資。

　　所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金，并非指房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的注冊資本金，而是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部投資資金。

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖向《財(cái)經(jīng)》記者表示，項(xiàng)目資本金比例限制主要影響了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和發(fā)放按揭貸款的審批，以及項(xiàng)目銷售許可證的發(fā)放。

　　不過，銀行和行政主管部門一般很難以數(shù)字衡量房地產(chǎn)自有資金占比，通常按照項(xiàng)目進(jìn)展來確定房地產(chǎn)企業(yè)投入資金的比例。

　　“例如，有的銀行規(guī)定工程出正負(fù)零就可以發(fā)放貸款，而有的銀行則規(guī)定工程完成三分之二，才會提供開發(fā)貸款。”范小沖說。不過，隨著土地出讓金占項(xiàng)目資金比例越來越高，開發(fā)商又很難通過融資交付土地出讓金，因此，一般能夠取得土地使用證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均已能達(dá)到35%的自有資金要求。取得土地使用證則是開發(fā)商取得開發(fā)貸款的必要條件。

　　“下調(diào)項(xiàng)目自有資金比例的直接影響是可以令開發(fā)商減少預(yù)算，從而將有限的資金配備到更多的項(xiàng)目中，而且減小了取得開發(fā)貸款的難度。”范小沖說。
不過，因?yàn)樽杂匈Y金比例限制，從來不是一個(gè)能夠用數(shù)字來衡量的指標(biāo)，因此，即使單獨(dú)下調(diào)這一比例，不一定能獲得好的刺激效果。

    “如果，土地出讓金依然卡得很死，只有全部繳清土地出讓金，才能取得土地使用證，而這是申請到開發(fā)貸款所必需的條件，那么只是下調(diào)自有資金比例，在技術(shù)上，對開發(fā)商的幫助也不大。”范小沖說。

　　不過，伴隨這次政策調(diào)整，各地方政府早已悄然放松了發(fā)放土地使用證的條件。“一般是允許企業(yè)分期繳納土地出讓金，這樣只要交清一期的錢，就可以拿到這一期的貸款。”范小沖說。

　　聶梅生也表示，“地方政府放寬了土地出讓金的支付條件與國務(wù)院此次下調(diào)自有資金比例，可以看作是一個(gè)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的系列政策。”

　　盡管此次政策調(diào)整對普通商品房和其他商品房做出了區(qū)分，前者資本金比例下調(diào)了15%，后者只下調(diào)了5%。不過，這一政策調(diào)整，依然將對房地產(chǎn)投資資金比例產(chǎn)生直接影響。

　　各地目前對普通商品房的界定并不一致，如北京在去年規(guī)定新建普通商品房不得超過100平方米，四川省則規(guī)定普通商品房在140平方米以下。不過，普通商品房占各地房地產(chǎn)市場比例均是最大的。

　　2009年上半年，房地產(chǎn)市場成交量的井噴，令很多房地產(chǎn)開發(fā)商回籠資金，度過短期危機(jī)。不過，房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑，令人們很難對房地產(chǎn)市場未來走勢保持樂觀。

　　聶梅生認(rèn)為，新的政策刺激信號如果能夠抑制房地產(chǎn)投資下滑趨勢，令投資開始出現(xiàn)增長，將成為房地產(chǎn)市場真正開始復(fù)蘇的信號。