日前，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布了《2009年1～8月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）。《報(bào)告》顯示，1～8月，深圳新建商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模以及價(jià)格均同比增幅較大，但進(jìn)入二季度總體呈現(xiàn)環(huán)比“量跌價(jià)升”的態(tài)勢(shì)。8月份深圳商品住宅成交面積回落至36.1萬(wàn)平方米，較前7個(gè)月平均水平大降近5成。

    該報(bào)告分析認(rèn)為，“近期房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)導(dǎo)致自住需求入市受到很大抑制，房?jī)r(jià)較快上漲的局面將會(huì)得到有效的控制，并且有望向下調(diào)整。”這是深圳房地產(chǎn)官方部門(mén)首次預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)下降。

    8月房?jī)r(jià)上漲因“大戶(hù)”入市

    《報(bào)告》顯示，深圳市前8個(gè)月新建商品房銷(xiāo)售面積525.06萬(wàn)平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積492.86萬(wàn)平方米，同比增加138.24%。8月份，全市商品住房銷(xiāo)售規(guī)模回落到36.1萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于1～7月份平均水平的一半。據(jù)悉，近3個(gè)月，90平方米以下的小戶(hù)型住房銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比回落幅度逐漸加大。占市場(chǎng)主體的自住需求的回落導(dǎo)致市場(chǎng)總需求的下降。

    與8月成交量下跌形成鮮明對(duì)比的是，自2月以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)連續(xù)出現(xiàn)6個(gè)月上漲，8月份上漲幅度更是高達(dá)32.17%，達(dá)到歷史罕見(jiàn)的19368元/平方米。

    據(jù)悉，由于90平方米以上住宅銷(xiāo)售面積占全市銷(xiāo)售面積的比重達(dá)50%，8月份房?jī)r(jià)上漲主要是由于大戶(hù)型住宅入市帶動(dòng)的。

    近幾個(gè)月，更具投資價(jià)值的中大戶(hù)型住房?jī)r(jià)格快速上漲也充分地說(shuō)明了這一點(diǎn)。8月份深圳市商品住宅均價(jià)環(huán)比分別上漲32.17%，而144平方米以上住宅價(jià)格則環(huán)比上漲54.38%。

    自住需求受抑“高房?jī)r(jià)”

    《報(bào)告》撰寫(xiě)人、深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒博士表示：4月份以來(lái)，深圳商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了較快上漲的趨勢(shì)。這種上漲較大程度上是由于寬松的貨幣政策和投資需求大量入市所致。今年以來(lái)，大規(guī)模的信貸投放造成市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)通貨膨脹的普遍預(yù)期，而購(gòu)房置業(yè)則是抵御通貨膨脹的最佳選擇。

    同時(shí)，他認(rèn)為價(jià)格的上漲抑制了大量普通需求的釋放：“目前，房?jī)r(jià)的快速上漲以及投資需求的出現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響就是對(duì)自住需求的擠壓。二手房交易規(guī)模的放量增長(zhǎng)以及90平方米以下住房銷(xiāo)售規(guī)模迅速回落就是有力的證據(jù)。”

    《報(bào)告》指出，近兩個(gè)月來(lái)，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)在控制貸款流向（包括流向土地市場(chǎng)的貸款）和嚴(yán)格住房按揭貸款門(mén)檻方面出臺(tái)了不少的政策，而7、8兩個(gè)月銀行信貸資金投放也大幅度回落。因此，支撐未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的資金面將會(huì)受到削弱。

    王鋒認(rèn)為，當(dāng)前銷(xiāo)售規(guī)模回落和自住需求重新受到擠壓也將是未來(lái)房?jī)r(jià)不可能再度快速上漲的重要理由。“總的來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，近期房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)導(dǎo)致自住需求入市受到很大抑制。隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大對(duì)投資需求、違規(guī)信貸資金入市的監(jiān)管力度，加上未來(lái)住房供應(yīng)的增加，以及二手房市場(chǎng)對(duì)住房需求的有效分流，房?jī)r(jià)較快上漲的局面將會(huì)得到有效的控制，并且有望向下調(diào)整。”

    前8月廣東商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)逾六成

    隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，各家開(kāi)發(fā)商也趁著“金九銀十”加速推盤(pán)。日前，廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～8月，廣東省商品房銷(xiāo)售額2573.65億元，增幅達(dá)62.2%；商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6392元/平方米，增幅為5.9%。

    據(jù)了解，1～8月廣東省商品房銷(xiāo)售面積為4026.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.1%。受商品房銷(xiāo)售快速攀升的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的個(gè)人按揭貸款金額達(dá)555.52億元，大幅增長(zhǎng)107.6%。

    廣州市商品房銷(xiāo)售面積779.22萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額644.93億元，分別同比增長(zhǎng)43.1%和30.0%。

    2008年樓市行情慘淡，今年上半年各家開(kāi)發(fā)商都在大力消化存貨，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。今年1～8月廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1592.46億元，同比下降10.5%，降幅比1～7月收窄3.4%。

    廣州地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家鄧浩志表示，在目前整體大環(huán)境下，房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行，存在一定的泡沫，購(gòu)房者接盤(pán)能力不足。但隨著國(guó)家對(duì)二套房貸收緊，國(guó)家宏觀信貸政策的微調(diào)等措施將會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)起一定的抑制作用。