北京新樓盤議價空間大增 探底趨顯
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- 時間:2011/12/16 9:27:09 來源:京華時報
據京華時報 受庫存壓力、資金鏈緊張以及新增供應等多重因素影響，北京在售新盤價格開始出現明顯回落，臨近年底，回落趨勢尤為顯著，且議價空間逐漸增大。下半年以來新入市項目成交價與擬售價價差增大便是一個佐證。
低價跑量顯成效
“價格是最后一個環節，如果您對我們項目確實感興趣，我可以去給您申請更大的折扣”。最近一段時間以來，幾乎每一個在售樓盤售樓處的銷售人員都會如此熱情回復前來詢價的購房者。
“終于找到‘上帝’的感覺”，正在貨比三家準備出手購房的王小姐近日欣喜地對本報記者表示，很多在售項目都有比較大的議價空間，會比公示出來的價格更低。“價格可以談、可以申請優惠”幾乎成了每個售樓員的口頭禪，很多銷售人員還會反問購房人的“心理價位”。種種跡象顯示，樓市正在向買方市場轉移，而那些愿意降價、低價出售的項目，也往往在短時間內就能取得更大的市場認可。
北京市住建委網站數據顯示，11月新房共有25個項目入市，當月簽約率不足5%，但其中價格在15000元/平方米以下的低價位項目簽約率達到14.6%，為整體簽約率的3倍，當月成交量349套，比10月新入市項目增加一倍還多。鏈家地產數據顯示，11月以來低價項目成交量幾乎占到新入市房源消化量的90%。
同時，北京中原市場研究部統計顯示，9-11月，北京10個出現價格下調的典型項目總銷售額為41.94億元，而在之前的6-8月，這10個項目的銷售額僅為25.26億元。銷售套數也從之前的1367套上漲到2558套，銷售量上漲了87%。
下半年價差明顯增大
價格的下降以及議價空間的逐漸增大，也可以通過擬售價與成交價的價差看出端倪。
據鏈家地產統計，從8月以來，北京新入市項目擬售均價與成交均價的差距較上半年明顯增大，其中8月價差為9010元/平方米，價差率年內最高，9-11月的價差分別為7582元/平方米、4461元/平方米和8001元/平方米，也均高于上半年3215元/平方米的平均價差水平。
鏈家地產首席分析師張月認為，新房入市定價即擬售均價與成交均價的價差在較長時間段的變化，能夠在一定程度上反映市場買賣雙方在價格上博弈變化。一般來講，擬售均價與實際成交均價的差距有3種情況：第一，高定價——高成交價；第二，高定價——低成交價；第三，低定價——低成交價。
這三種情況分別反映了不同的樓市特點：第一種情況一般屬于樓市相對較熱的時期，市場供需兩旺，定價權掌握在開發商手中，使項目定價和成交價都相對較高，而價差率較低。今年上半年由于樓市尚處于調控初期的慣性增長階段，項目簽約率較高。
而第二和第三種情況屬于冷市及樓市出現拐點的過渡和形成期，低成交下市場重心向買方轉移，高定價下的“有價無市”必然促使開發商調低定價以產生足夠的購買吸引力，同時，折扣力度加大。在這一時間段內，擬售均價和成交均價的差距會逐漸拉大，并隨著項目本身推盤類型和市場主要購買類型的差異，差價率的波動性也會變強。從今年各月入市項目的價差情況看，8月以后入市項目表現得更為強烈，預計這種狀況還將持續一段時間，直到樓市價格回落已趨于穩定并由此出現成交回暖，因此，價差率的縮小至少要到明年下半年以后。
房價下調將加速
在明年樓市調控難以放松的預期之下，房企加速資金回籠的意愿逐漸增強，“現金為王”越來越成為大部分房企共同采取的銷售策略，更有意通過推出符合剛需購房特征的低價盤來實現有效的銷售回款。
據北京中原地產統計，今年前11月，北京銷售商品住宅面積為772.1萬平方米，這一數值創造了最近十年來的最低成交紀錄。與此同時，明年上半年北京潛在供應面積可能高達1200萬平方米，屆時將增加超過9萬套住宅，庫存也將上漲到15萬套的歷史最高位。
“雖然通州、大興等區域都有明顯房價下調的項目，全市大部分商品房項目的優惠幅度和議價空間都有所增加，但市場對價格下調的幅度期待值越來越高”，北京中原地產三級市場研究部總監張大偉預計，明顯下調價格的在售樓盤數量將更加普遍，樓市將徹底入冬，在未來6-12個月內，房價還會有10%-20%的下調空間。（記者 潘秀林）
