北京新盤擬售與成交價差不斷拉大
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- 時間:2011/7/8 9:50:45 來源:京華時報
據京華時報 受“一房一價”、開發商融資受限資金鏈緊張、新盤集中上市銷售壓力加大、政策調控未見放松跡象等多重因素影響，北京新盤價格開始出現明顯回落，今年新入市項目開盤價低于擬售價就是一個佐證。
6月價差
拉大至21%
北京房地產交易管理網數據顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應項目為79個，提供的住宅套數合計為26328套，累計簽約套數為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個項目中，開發商普遍選擇最終成交價低于擬售價。
2011上半年新開期房住宅項目的擬售均價和成交均價的差距呈現增長趨勢，3月份為15%，四五月份維持在10%左右，6月份上漲至21%。6月份至今新建期房的成交均價大約為20534元/平方米。與2月份相比，大約下降了10%。目前近郊區的新開項目均價大約為18713元/平方米，而城區的新開項目均價為22303元/平方米，城區與郊區的價格分界線為1.9萬，與去年的2萬元相比下降了1000元，基本與去年年初水平相當。
對于新入市項目成交價低于擬售價，鏈家地產首席分析師張月認為，受“一房一價”政策影響，開發商傾向于高價擬售，因此導致成交價和擬售價差距拉大。
3月16日，國家發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，規定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。“一房一價”政策要求商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置，公布樓盤基本信息、房源價格信息、已登記房源信息和收費項目信息。
差距還將拉大
據亞豪機構提供的數據，7月份，北京預計將有40個新項目開盤銷售。據了解，已經有21個項目明確表示會在7月份開盤，如香江別墅Ⅱ、御翠·尚府、首創·瀾茵山、正源廣場等，其中12個項目是首次開盤的純新盤。其余老項目后期也集中開盤，包括香江別墅、強佑·清河新城、首開國風上觀、中景·江山賦等前期熱銷的項目均計劃推出新盤。
北京中原不完全統計顯示：預計在下半年上市的項目目前已經達到了110個左右，這些項目主要集中在近郊區。從數據看，房價下調也將首先從郊區開始蔓延。預計這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套，而年內庫存量很可能有明顯上漲。
“7月，北京將迎來樓市集中供應的高峰。”高珊表示，開發企業推盤加速主要受到市場因素及銷售壓力的影響，“尤其是地產上市公司開發的項目。由于年中業績的要求，不得不加快推售力度。而對于一些資金相對緊張的公司來說，也不得不在項目推售上多做文章”。
業內專家表示，未來擬售價與成交價價格拉大還將更加明顯，目前來看市場依然處于量價調整的轉換過程中，而主要影響調控效果的將會是：通貨膨脹是否能夠被控制和二三線城市的樓市降溫。上市房企很可能在3季度出現明顯的分化，而為了使年報不會太差，部分之前業績不理想的企業可能率先開始降價求量。
部分項目相差達到1萬元/平方米
張月同時指出，在“一房一價”、開發商融資受限資金鏈緊張、新盤集中上市銷售壓力加大、政策調控未見放松跡象等多重因素影響之下，擬售價與開盤價差距不斷拉大，反映出開發商正在通過價格手段實現成交回暖。
位于通州的“紅杉溪谷嘉園”成為擬售價與成交價價格相差最大的樓盤，其擬售價與實際成交價相差達到1萬元/平方米。記者在北京市房地產交易管理網發現，今年6月23日拿到預售證的“紅杉溪谷嘉園”此次共推出116套房源，目前只有兩套成交。值得注意的是，該項目擬售價格在30512元/平方米至32975元/平方米之間，但是，目前成交的兩套房均價僅為21841/平方米，較擬售價格低了1萬/平方米。
對此，業內專家分析稱，通州是擬售價與成交價反差最大的區域之一，郊區購房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執行后，市場投機行為已經基本絕跡。而剛需中對價格敏感的部分購房者轉向房山等明顯價格更有優勢的區域，受到政策限制的小部分外地剛需也轉移到了不受限購影響的燕郊等區域。
事實上，今年以來通州供應的住宅項目合計為4個，提供住宅套數為2620套。而截至日前，簽約套數僅為481套，簽約率僅18.3%。通州的簽約率為全市各城區最低。
機構集體唱空房價
隨著樓市持續低迷，成交價與擬售價差距不斷拉大，今年上半年還對今年房價存在分歧的國內研究機構，開始集體唱空下半年房價走勢。
亞豪機構分析，7月適銷型項目入市增多，多重壓力下，房價下行趨勢愈加明顯；鏈家地產認為，6月部分新房項目價格實降，北京二手房量價齊跌，預計下半年趨勢將深化；中原地產則認為，降價促銷范圍會繼續擴大。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析一手住宅市場供應方面，積蓄的大量樓盤形成了較大的推盤壓力，同時開發商心態上逐漸傾向于較低定價快速走量的銷售策略，使得下半年各項目之間將面臨較大的降價促銷的競爭壓力，因此一手住宅價格將出現回落。但是，為規避直接降價帶來的風險，房價大幅度下降的可能性不大。
胡景暉預計，隨著房源供應持續增加，房價小幅回落，購房需求也將被激活，下半年的一手住宅市場成交量有望進一步回升，價格或將在整體穩定的情況下出現區域性的小幅下跌。記者： 邢飛
