商品房反暴利能否推動房價回歸合理水平
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- 時間:2011-5-5 10:56:40 來源:鄭州日報
據鄭州日報 4月26日，國家發改委價格監督檢查司司長許昆林表示，發改委正在研究對商品住房領域實施反暴利的規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。
在經歷了一年多力度空前的房地產調控之后，在商品房領域進行反暴利再次引起人們對調控升級的預期。樓市暴利是否就是房價居高不下的主要推手？利益重重之下，反暴利應如何推行？反暴利最終能否達到調控房價的目標？……一系列問題引發人們強烈關注。
樓市暴利“有木有”
“兩年前家門口的房價不到3000元每平方米，如今這個地段新開盤的項目均價達到7000元每平方米，這么大的差價，說沒有暴利誰都不信！”家住秦嶺路的賈先生這樣對記者說。和賈先生一樣，在普通民眾的眼中，房地產業不僅是利潤超高的暴利行業，房地產商追求暴利更是推高房價的重要原因。
有專家表示，近年來，房地產業高銷售利潤率、高投資收益率的趨勢在不斷擴大。
雖然對于房地產業存在暴利的質疑從未停息，但在房地產商的眼中，樓市并非人們想象的那樣一本萬利。
“人們大都認為房地產開發的成本僅僅包括土地成本和建房成本，但事實上除此之外還包括企業購買土地的融資成本、建安成本、規劃費、銷售費用、流轉稅、營業稅等成本，而這些占比也相當大。”業內人士介紹，現在房地產業的利潤并沒有像外界想象的那種暴利，目前房地產行業的平均利潤率在15%~20%之間。
盡管房地產商對于暴利的說法存有異議，但是根據剛剛發布的房地產上市公司的一季報，高額的利潤率卻是不爭的事實。許多房地產龍頭企業在樓市調控政策不斷加碼的情況下，照樣賺得盆滿缽滿。
如何反暴利
1995年，我國頒布的《制止牟取暴利的暫行規定》規定，對于與國民經濟和社會發展有重大影響的、與居民生活有密切聯系的商品和服務，國務院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目，并實施利潤率控制。
作為基本的民生產品，商品住房中存在的暴利無疑將影響到普通人的生活，反暴利是房地產調控的大趨勢。
相關負責人表示，由于土地價格在幾年內出現了大幅度的上升，同一個地段的在房價相同的情況下，由于拿地時間不同，利潤存在著巨大差異，這其中哪些算是暴利需要有個明確的區分。
一些業內人士認為，由于各個項目的具體地價、融資風險程度不一樣，各個項目和企業使用開發資金的來源不同，房地產市場很難存在一個統一的銷售利潤水平，因此需要設立一個合理的機制來對暴利進行認定。
治理暴利的關鍵還在于成本的核算，除了暴利標準的認定，在房地產開發過程中對成本影響最大的因素——土地價格，同樣也是導致房地產業暴利化的重要因素。采訪中，許多業內人士就建議，合理調整土地價格上漲預期，壓縮上漲預期帶來的暴利空間同樣應該成為政府治理房地產暴利的政策方向。
業內人士表示，通過“招拍掛”出讓的土地，往往是依據當時的房價而定，也會部分考慮到未來房價的預期，雖然就當時的房價來看，土地價格已經將房地產開發的利潤進行了限制，但是由于部分開發商基于對樓市的看好，從而給未來房價上漲預留了較大的利潤空間。
有專家介紹，有些項目存在違規用地、少出土地出讓金等違法行為，使得某些房地產項目存在暴利，應當嚴厲打擊房企囤地等違法行為，防止房企拖延開發時間而獲得土地升值的利潤。
此外，業內人士還強調應當嚴格落實相關稅費征收政策，嚴格按照四級累進制稅率征收房地產增值稅，以限制房地產開發的暴利。
反暴利怎樣轉變為穩房價
反暴利能否對高企的房價產生直接的影響？不少業內人士認為，反暴利的做法可能迫使開發商追逐高利潤的預期回歸到合理預期，也會促使投機性買房人降低房價上漲預期，從而間接推動房價回歸到合理水平。
不過，雖然發改委官員明確表示，將綜合考慮中國房地產產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為，但如何將反暴利切實地轉變為穩房價，就目前看，仍有許多工作有待完善。
采訪中，不少專家指出，由于在對房地產成本的核算中，很多灰色成本根本沒有入賬，房地產商很容易推高成本，從而使得反暴利政策落空。只有在反暴利措施對房地產開發各環節進行嚴格監管的情況下，才有可能實現對樓市價格的影響。
專家認為，不斷上漲的房價預期在房地產二級市場同樣制造了巨大的暴利空間，這也是房地產市場出現眾多投資、投機性需求的原因。雖然國家對于二手房交易有著明確的個人所得稅征管政策，但由于執行和監管上的問題，房地產二級市場的暴利問題沒有得到有效的解決。
業內人士建議，決策部門應該進一步采取措施，讓二級市場的房屋出讓收益更加公開化、透明化，各種稅費征收、成本都應當明晰，從而抑制炒房需求，穩定房價。(記者 黃曉娟)
