自建房風生水起 “夾心層”難得實惠
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- 時間:2011-4-14 9:57:54 來源:中華工商時報
據中華工商時報 伴隨著保障性住房規模及投資的加大，各單位的自建住房、企業自建房也風生水起。今年兩會期間，人大代表、政協委員呼吁政府支持企業自建住房的提案更使單位自建房問題備受社會關注。
企業自建房并非新舉動。一直以來，我國相關主管部門在批準企業工業建設用地時，都配給相應的配套設施用地。根據2008年1月31日國土資源部頒布的《關于發布和實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》，工業項目都可以獲得所需行政辦公及生活配套設施建設用地，只是這類用地不得超過工業項目用地總面積的7%。而且該控制指標中明確提出，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。7%的配套用地通常被企業用于其辦公、食堂及職工宿舍建設。但隨著樓市商品住宅價格的日益飆升，不少企業力圖用自建房解決職工住房難題。在這個過程中，很多配套用地、非配套建設用地上建起了成套的住宅樓。
今年，保障性住房建設任務指標大幅增加，各地政府的投資及建設量壓力備增。有人提出保障性用房建設全部靠政府投入是不夠的，還應當鼓勵有能力、也有積極性的企業為職工自建房。在高房價及用工成本上漲壓力下，企業自建房實際上已風生水起。
除了企業自建房，近來不時地有媒體披露，一些中央部委及地方市屬單位套用當年經濟適用住房指標向職工低價分房，有的地方甚至從省直機關到各市縣，都在建設公務員住房，并將其列入到保障性住房計劃，引起社會嘩然。房地產行業一位資深人士證實，低價分配單位自建房在北京的許多部委多年來一直沒有停止過。從政策上看，雖然1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(23號文)要求各地停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，但2007年8月，國務院發布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的24號文中提出，“將單位集資合作建房納入當地經濟適用住房供應計劃，其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行。在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的，由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房”。財政部和國家稅務總局也在2007年出臺《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅的通知》。單位自建房被明確認可。
保障性住房是新一輪房地產調控的重要抓手，是構建住房市場供給“雙軌制”的一個大動作。今年中央要求完成1000萬套保障性住房的建設目標，除了符合廉租條件的低收入群體將獲得“應保盡保”住房條件，處于“夾心層”的中低收入者無疑應是保障性住房的最大受益者。
中央及各地方市屬公務員收入相對不是很高，包括企業里的很多職工都屬于中低收入的“夾心”階層,在高房價下通過保障性住房解決住房問題本無可厚非。但是現在很多人擔心的是，在資源分配不透明的情況下，公共資源被不該獲得的人低價占有，再度出現分配不公的問題，以致使保障性住房的有效供給打折扣，使很多“夾心層”仍舊得不到應有的保障。
在高房價的壓力下有企業提出，建議對《工業項目建設用地控制指標》中“嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施”等內容進行修改。只要單位不將自建住房公開出售，政府就應該允許在工業配套用地上建員工住房。
有房地產資深人士透露，實際上現在很多企業并不僅用所批工業用地的7%配套土地建員工宿舍，很多單位自建住房已經突破用地性質法規，占用的是非住宅建設性質的土地。盡管近日記者向國土資源部以及住房和城鄉建設求證這一問題時，雙方都強調國土、規劃、建設監管部門都應該對非住宅建設用地的違規改性嚴格監管，但相關人士也直言，工業、辦公等用地“非改住”環節沒有理順，有些亂。
我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉透露，實際上，政府機關每年都有經濟適用房的任務指標，相關單位用自用土地結合當年經濟適用房指標建房自售，通過申報當地經濟適用房指標取得合法化。一方面為地方上完成了保障性住房任務指標，另一方面，單位也為職工解決了住房問題，政府和自建房單位雙方都很樂意。
目前，大量的定向拆遷安置所包含的對保障房的被動需求在保障房指標中也占據了一定比例。社會上許多收入處于“夾心層”，希望通過申請保障性住房解決住房問題的人十分關心經濟適用住房、定向拆遷房等在保障性住房中所占有的數量比重，關心這部分掛鉤審批的“經濟適用住房”所占數量。業內人士曾提出，政府應將拆遷房的數據在保障房中單列出來，讓真正的新增保障房一目了然。兩會上也有代表、委員要求公布保障房的全部分配結果。然而，在每年保障性住房總量指標盤子中，各類住房的分配數量并沒有經官方公開披露，這部分掛鉤審批的“經濟適用住房”所占比重更無從獲得。
有房地產顧問機構的分析人士根據上年北京保障性住房搖號數量結果估算，除單位低價分房和可以確定的50%定向拆遷，通過申請保障性住房獲得住房的“夾心層”不會超過去年保障房總量的1/10。全國工商聯房地產商會副會長、華遠集團董事長任志強估算，北京的定向拆遷占保障性住房的50%，經濟適用住房占40%，社會上申請搖號的只有總量的1/7。
有業內人士認為，單位、企業自建住房雖然解決了高房價下內部員工的住房問題，但難免不出現趁亂搭車的情況以及造成新的社會不公。一是“非改住”的突破，低價占有公共土地資源，打亂了土地規劃。另外，能夠單位自建住房的多是擁有自用地的央企、國企、部委或擁有房地產開發企業的集團公司，大部分民營企業不太容易通過在工業項目用地上建設員工住房。資源分配的不透明，無法避免擁有土地的單位低價超標變相福利分房。掛鉤審批的“經濟適用住房”數量的膨大，實際擠壓了社會上大批中低收入群體獲得經濟適用房的指標，使保障性住房的分配帶有了特權色彩，加大了社會不公。
住建部政策研究中心副主任王玨林認為，在符合城市規劃前提下，按照國家保障房標準體系操作的企業自建房應該鼓勵。但不能隨便改變土地性質，將規劃的工業用地變為住宅用地，或者認為有地就能建。土地是國家的公共資源，如果隨便使用就會造成更大的不公平。
有業內人士認為，單位自建住房在資源分配上的不公還將反映在今后的流轉市場上。胡景暉認為，盡管2008年政府對經濟適用住房進入二級市場流轉在綜合地價款的繳費數量上大幅提高，使賣房者的套利空間大為減小，但仍然有利可圖。經濟適用住房資源分配不公在今后的流轉環節還會延續。
任志強此前在其微博上表示，希望能逐步提高保障性住房的透明度。目前最重要的就是明確政府住房保障的責任與對象標準，要堅決防止保障的無限制。近日任志強又放言，如果最終這些保障房不是給了專有的保障對象，而是演變成了特定權力階層的內部分配，這對中國未來的影響會很大。他估計，緣于第一次分配會講一些限制性條件，現在問題還沒有那么嚴重。但兩年以后此輪保障房建設所帶來的問題會暴露出來，而且會暴露得非常嚴重。盡管有人稱這一判斷為“危言”，但人們普遍認為，保障性住房擔負著穩預期、控房價、惠民生的重要使命，政府應該將保障性住房的分配信息公開，這是對政府公信力及社會管理能力的考驗。本報記者 陸昀
