中小房企開發商資金告急 以股權換資金成風
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- 時間:2010-9-1 8:52:55 來源:中國證券報-中證網
中小房企遭遇融資難
李方所在的公司前幾年在西安買了塊地，位置在核心地段，之前西安房價一直相對平穩，去年以來漲幅較大，公司今年打算開工，卻突然遭遇房地產調控政策，中小房企融資不那么方便了。
眼下很多房地產公司開始遭遇資金緊張問題，一些項目被迫尋找合作方共同開發，而有資金實力的合作方提出的條件卻越來越苛刻，民間借貸的利率也大幅上升。
李方找到信托公司，發現融資成本已經接近年息20%了，而民間借貸利率更是在此之上。“還是考慮找個投資方合作開發，以出資比例分享項目股權。”李方表示，信托和私募機構借款利息太高，只有這種方法，才能有效降低房地產企業風險。
據了解，在銀行信貸額度控制、對中小房企開發貸款有所收緊的背景下，信托公司成了香餑餑。與最近信托產品接近年息20%的融資成本相比，上半年其成本還僅12%-16%。
“如果加上開發商從信托公司爭取到融資的隱性成本，很多項目的融資成本甚至高過20%。”深圳一位信托業人士指出，信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢。與此同時，銀監會日前要求銀行將之前的銀信理財合作業務中，所有表外資產在今明兩年全部轉入表內，并按150%的撥備覆蓋率計提撥備，使得地產企業曲線融資雪上加霜。
有股份制企業貸款部審批人表示，中小房地產企業風險相對較大，如果申請開發貸款，利息需要上浮相當大的比例，不然很難通過審核。深圳的國有股份制銀行也表示，若有信用好的機構出面擔保，利息上浮幅度才能小一些，而這種信用好的擔保機構，基本是指央企和大型上市公司。央行的統計數據表明，二季度以來房地產企業融資渠道出現了較大變化，今年第二季度銀行開發貸款新增1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。
中小房企資金鏈率先遭遇困難，一些交易所開始出現掛牌股權轉讓的中小房企，部分競爭力弱的開發商也靠直接出售其股份來填補資金缺口。
銀河證券房地產行業分析師潘瑋認為，受制于調控政策，目前房地產公司主要通過“合作”方式，讓渡一部分土地權益，或在不影響控股的前提下出售股權來獲得資金。
現金回籠壓力驟增
資金壓力逐漸顯現，借助近兩個月成交回暖之勢，開發商逐漸開始將一些之前延遲上市的項目推出。
8月第一周，廣州就迎來數十個樓盤開盤，包括翰林8090HOUSE開盤、逸彩新世界(15.20,-0.09,-0.59%)、金地荔湖城推新品、龍光蘿香悅山開放板房。不僅看樓人氣增加不少，成交數據也呈現上漲勢頭。
深圳一些新項目也趁勢迎來熱銷。8月28日，綠景大公館推出主力戶型88平方米的三居，均價在13500元/平方米左右，共52套，當日售出八成。同日，萬科清林徑推出370套新房，均價12500元/平方米，戶型面積80—130平方米之間，銷售近九成。萊蒙集團旗下兩大樓盤——水榭山和水榭春天也在近期發售，水榭山推出59套，賣出近50套，水榭春天推出90多套，賣出70多套，合計回收現金近10億元。為趁著金九銀十回籠資金，深圳南山區有四個小戶型新盤也即將在9月登場。
WIND統計顯示，按申萬一級行業分類，A股上市房企上半年末負債總額高達8933億元，而總資產合計為13178億元，整體資產負債率達到67.79%；經營活動現金流量凈額累計為-837.56億元，而上年同期該項目為418億元；同時現金及現金等價物凈增加額為-47.77億元，而上年同期為548.3億元，現金不斷消耗。
即使是地產龍頭企業，其現金回籠壓力也日趨增大。保利地產(12.00,-0.11,-0.91%)上半年經營活動現金流量凈額達到-233.48億元，萬科、金地集團(6.64,0.05,0.76%)和招商地產(18.99,-0.18,-0.94%)分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在2009年上半年，這個數字分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。
在香港上市的內地房企也出現分化，多家地產商在一線城市的樓盤銷售情況都不如預期，多數地產商的最大利潤來源已從一線城市轉移至二線城市。富力地產今年制定的銷售目標是300億元，中報顯示調控措施已使得成交量顯著下跌，上半年銷售完成125億元，相當于全年目標的42%。同時富力地產的融資成本上升，今年上半年融資成本上升至4.676億元，較去年同期增加了74%，主要因資本化利息金額減少了1.9億元。而雅居樂地產迄今仍有土地款13.27億元沒有付清。
財務困境不容小覷
房企資金鏈開始緊繃，存貨卻大幅上升，這對其未來資金狀況也構成威脅。“萬保招金”四大地產巨頭上半年存貨合計達到2845億元，相比去年同期大幅增長55.3%，而今年一季度末存貨才增長一成有余，存貨急劇增加主要來自二季度。按照已公布的開工竣工面積看，大部分開工竣工面積集中在今年下半年。
監管部門近期對“銀信合作”亮紅燈，也讓開發商融資渠道越發狹窄。據悉，目前銀信合作理財產品規模已突破2萬億元，以信托貸款和信貸資產投資類業務為主。這一規模從去年9月末的不足6000億元，今年4月末已飆升至1.88萬億元。
業內人士分析，房地產行業資金來源主要有三塊，其中預售款占30%，債款20%-30%，對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有非常強的周期性。房地產調控導致房屋銷售下降，預售款收入下降，銀行也不敢貿然放貸，多方面資金來源同時遭遇考驗。
獨立地產研究員、清華大學經濟管理學院杜麗虹表示，若調控期小于一年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調控期延長，情況將大不相同，30%的地產企業將突破安全底線。
杜麗虹指出，要應對持續期在兩年的低谷，國內上市房企的財務安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測算結果顯示有45%的上市房企已突破財務安全底線。其中有30%的上市公司的實際凈借貸資本比財務安全底線高出20%以上，這些企業將在低谷期的第二年面臨財務困境。
8月北京樓市成交快速反彈
通州區域調整幅度最大
在傳統銷售旺季“金九銀十”到來之前，北京樓市的成交量已經開始邁出反彈的步伐。截至8月30日，除經適房和限價房外，北京8月份共成交商品住宅5074套，自新政4個月來首次突破5000套。從區域看，通州區成為了調控后最受影響的區域。8月通州的庫存上漲幅度遠超全市平均水平。在成交量下滑的同時，通州的房價也經歷了直線下調。
成交量繼續回升
根據北京市房地產交易管理網的數據統計，北京8月份，商品房各項成交數據環比7月繼續保持上漲的態勢。
截至8月30日，北京市共成交期房住宅5152套，環比7月份上漲了3.92%；成交現房住宅997套，環比7月上漲了22.17%。除經適房和限價房外，共成交商品住宅5074套，環比上漲了5.18%。8月份商品房的成交均價為21060元/平方米，較7月份的21140元/平方米略微下降了0.38%。自房地產調控政策推出以來，北京市商品房的成交均價已經從4月份的23850元/平方米下降了11.7%。
由于月底一般處于商品房簽約的高峰期，僅從8月23日至8月29日的數據來看，北京一周內總成交商品房期房達到了3466套，環比上一周增長了90%，而代表樓市情況的住宅(除經適房和限價房)的總成交也達到了1517套，環比上一周上漲了53%。
中原地產研究員張大偉認為，調控持續4個多月來，積壓了比較多的需求。這部分需求在個別項目調低售價時就明顯開始放量。最近低價盤入市從而帶動成交量上升就是明顯的例子。
通州成調控“重災區”
如果要盤點今年年初北京樓市價格上漲最具代表性的地方，通州區無疑將成為首選。受通州新城規劃的帶動，通州區的房價由每平方米一萬多元的價格直接上漲到兩萬多元。然而短期內的房價暴漲并不具有持續性，隨著調控政策出臺并深入，通州區的成交量開始直線下滑，房價也經歷了大幅調整。
中原地產統計顯示，截至8月底，通州年內供應的住宅項目為21個，提供住宅總量為6578套。不過，在今年前八月，該區域僅簽約住宅3178套，總銷售率僅為48.3%。特別是新政以后的大部分預售項目簽約率不足5%。8月份，通州依然在售的18個項目中，總簽約123套，其中8月初開盤的兩個項目各簽約了45和55套，其余16個項目合計僅簽約23套。
北京市房地產交易管理網的數據也顯示，8月底通州的期房存量達到了14501套，相比月初的12651套上漲了14.6%，庫存上漲速度遠超全市水平。目前通州的庫存量占全市的比重從月初的20.4%上漲到了月底的21.5%。
由于成交量持續低迷，部分通州樓盤項目選擇加大促銷力度，或是低價開盤。例如，近期通州某樓盤計劃在9月份推出865套房源，總建筑面積超過10萬平方米，而開盤價計劃在1.6萬元/平方米左右，比周邊一些二手房價還要低。此前領漲到2.5萬元/平方米的個別項目也預計在9月初推出后期樓盤，憑VIP卡最低購房價為15800元/平方米，直接下調近萬元。
張大偉表示，通州之前的價格上漲過快，很多項目在新政前高價時提前開盤，而在新政后出現了短暫的斷檔期。隨著持續4個多月的低迷銷售，開發商資金壓力明顯增加，后續純新盤的增多將使通州最有可能成為9月商品房價格跳水的區域。
上海樓市供應量創新高
“金九銀十”前夕，上周(8月23日-8月29日)上海市商品住宅供應量激增到45.6萬平方米，是前一周的2.73倍，也是今年新增供應量最高的一周。
同時，9月上海在售樓盤中有159個樓盤推出優惠措施，開發商們正準備搶灘“金九銀十”。
銷售穩定供應激增
據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周上海市商品住宅成交面積為17.4萬平方米，環比前周微漲1%，連續三周維持在17萬平方米左右；上周上海商品住宅成交均價為21333元/平方米，環比前周進一步上漲6%，突破2.1萬元大關。隨著傳統銷售旺季的臨近，一些均價在2-3萬元之間的中檔項目也紛紛入市，這一價位的項目在上周的成交榜前十中占據五席，最終導致上海樓市均價進一步上升。
商品住宅新增供應面積達到45.6萬平方米，相當于前周的2.73倍，是今年以來新增供應量最高的一周。外環以外的公寓項目依然是新增供應的主力，占據了34.1萬平方米。上周嘉定新城更有兩個項目拿到預售許可證，達到58240平方米，也為上周供應面積最大的區域，可見9月、10月份嘉定新城競爭將日趨激烈。
優惠促銷迎戰旺季
幾乎與供應量猛增相呼應的是，9月份上海的優惠促銷盤也在增加。根據網易房產樓盤庫統計的資料，8月份上海在售樓盤中有優惠的樓盤為142個，而9月份這一數字擴大到了159個。
由于最近一段時間打折促銷的樓盤都賣得較好，嘗到甜頭的開發商們似乎正在把降價的趨勢愈演愈烈，優惠幅度似乎進一步擴大，9折樓盤已經不稀奇，8折樓盤開始涌現，單價千元優惠隨處可見。許多上海知名開發商，如綠地、大華、保利、金地等，旗下在售樓盤幾乎全線都有優惠，但優惠主要集中在外環區域。
“金九銀十”這一重要的時間節點即將到來，而上海傳統的“假日房展”也將揭開面紗。自去年5月份的“假日房展”開始，已經有連續3屆的“假日房展”幾乎難覓優惠，但今年10月的房展會上，似乎有一場價格大戰即將打響。目前上海在售樓盤優惠促銷提前試探市場反應。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，在最近幾周成交量趨于穩定的基礎上，各開發商為了在傳統的“金九銀十”中獲得良好銷售業績，紛紛推出新盤。但是近期成交量反彈是建立在新盤低價入市基礎上的，如果開發商期盼九、十月份成交量回升而再次大幅上調售價，那么迎來下一輪更嚴厲的調控將為期不遠。
券商：成交低位放量 價格橫盤概率大
上周，35個重點城市中，半數以上城市成交面積環比出現上漲，其中寧波上漲最為明顯，漲幅125.14%，福州次之。10個重點城市中，武漢、天津、重慶和深圳環比下跌，其他城市成交面積均環比上漲。近期發布的券商研究報告認為，受剛性需求釋放推動，主要城市商品房成交量低位放量，而房價在小幅下跌后，橫盤的概率較大。
長城證券認為，最近幾周內，重點城市銷量出現了持續回升，且增速從一位數上升到兩位數，樓市回暖跡象凸顯。樓市新政出臺兩月后，6月銷量迅速跌至2009年一半(與2008年持平)水平；隨著7-8月供應量的上升和開發商定價更加合理，樓市銷量逐步回升。在7月份陸續有大型開發商進行小幅試探性降價(降幅在10%左右)取得較好銷售業績后；8月份開發商降價的行為減少，而按捺不住的自住投資需求主動出手則增加。受此影響，短期內房價下跌將十分有限，下一階段樓市量升價平甚至價漲的概率會比較大。
國泰君安認為，近期，一二線城市主流城市整體銷量繼續環比上升，主要是新增供應量開始逐漸釋放，同時前期價格有所調整帶來購買力。目前行業所處階段是“降價者旺銷，不降價者滯銷”。短期內，量價之間可能反復，背后是開發商、商業銀行、購房者、政府之間的反復利益博弈。而新增供應量的上升將導致短期銷量回升，但是若房價上升勢頭重現，加上信貸政策繼續嚴厲，被實質性傷害的購買力得不到修復，進而導致開發商銷售情況再次下降，拉長行業調整周期。“金九銀十”能否出現主要取決于開發商是否愿意真的降價，預計9月份市場“量增價平”溫和走高。
國泰君安認為，調控將維穩，并繼續保持嚴厲。長城證券也指出，現階段，管理層仍在強調房地產調控政策絕不放松，比如第三套房貸的暫停發放、國土部嚴查囤地、北京深圳等地開始建立新房預售款專項管理制度。如果樓市朝著今年1-3月的情況演變，則年底預期的政策放松將成為泡影。
