任志強：我不會用“唱空房價”來欺騙民眾
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- 時間:2009-8-1 11:23:53 來源:論壇轉載
我不認識那個號稱牛刀的人，也從來未與其有過來往，從來不看他的博客。只在傳聞中聽過其號召不買房，以至于讓許多人錯過了買房的最好機會，現在變成了買不起房的群體。不知道牛刀是否會對這些人賠償。
網上又有個牛刀說我“唱空房價”的標題，不知這個消息從何而來，而我除了會認為“供求關系”和“調控政策”會在短周期內造成房價波動之外，從不會“唱空房價”的觀點。歷史與世界各國的發展都證明了這一點，中國的人口特性與城市化特性更決定了房價長期將保持上漲起勢的必然性。
杭州的金融地產會議上，我曾說過中國的通脹預期不會在短周期內變成泡沫的破裂，我比較贊同陳車琪的判斷，中國的泡沫是在坑里吹，要有一個較長的周期，大約至少要在2013年前后才會破裂。
但這個宏觀經濟的泡沫要破的假定前提卻被許多人忽視了，那就是中國的政策在現有條件下連續不斷的吹，才會讓泡沫出現破裂。但我相信世界各國的政府與中國政府都不會愚蠢到看不見“流動性過剩”會造成通脹的結果這一必然的經濟規律。他們一定會在此前采取各種措施和必要的調控，力爭讓泡沫不至于吹到一個定要破裂的結果。那么我們將看的則是并沒有泡沫破裂的宏觀經濟。提出泡沫會在這個前提下于幾年之后破裂，無非是想提醒市場和企業家，既不要擔心泡沫會很快破裂又應該考慮如何防止泡沫的破裂。難道這是“唱空房價”嗎？
即使沒有這個前提的假設，宏觀經濟的泡沫破裂了，也不表示中國的房價就一定是泡沫。不可否認一個國家的宏觀經濟出了問題首當其沖的會先影響到股市與樓市，但中國的特殊性在于不是一個完全市場化的經濟制度，兩者之間并不具有真正相關的聯系。如中國的股市有大量的非流通股的限制、有大小非的限制、由國資委對控股股東的限制等等。因此歷史上中國股市的下跌中并不每次都必然的影響到樓市下跌。
房地產企業在上市公司中的比例約為10%，因此每次對樓市的宏觀調控措施也不一定必然的造成股市的下跌。而中國的樓市恰恰也非完全市場化的，政府控制了土地的供給、金融的政策、個貸的利率和稅費，這些調控措施也會在周期性的抑制供給和抑制需求，也讓股市與樓市之間多了一道墻。因此明顯的與市場化制度的國家不同，出現了股市與樓市之間非同步的現象。樓市在中國經濟不景氣中出現一枝獨秀的案例也非一次了，這也不能說明我在“唱空房價”。
從美國五十年的長線看房價是持續上漲的，中國出現過多次的波動，但拉長至五年左右的周期，則可看出波動之后不是房價的下跌而是房價的高漲。中國也同樣會在周期的調整中出現這種房價的波動，如1996—97年中國房地產的全行業連續虧損，正反映出的是這種波動，但結果是繼續的上揚與高漲。2007年末—2009年初又出現了較大的波動，至今尚未完全恢復，但價格的回升是顯而易見的。
對行業的發展判斷是要看其長期發展趨勢與供求關系，尤其是房地產的投資決策是個長周期的決策。一個項目下來大約少則要三年，多則要七八年，重點不是看短期的價格波動而是長期的趨勢。對短期的波動判斷只涉及企業的現金流和規模與速度的控制能力，以規避周期波動時可能出現的風險，并積極的采取行動迎接下一個高峰的到來。
如果是一個夕陽的行業，除了企業要在市場競爭中延長生命與保留市場份額之外，沒有多少人會在夕陽產業中擴大規模與投資。如果一個正在上升期中的朝陽產業，那么企業所做的一定是擴大規模與份額的長期戰略準備，要控制的只是周期中的波動風險和市場中的競爭。除非是自身的競爭能力不足而產生的缺陷之外，不用顧慮這個產業、行業的未來。
房地產恰恰是中國長期發展的朝陽行業。城市化率是考驗中國長期經濟發展前途的重要因素，而中國要達到發達國家平均70%以上的城市化率則要許多年，這就決定了這個產業的朝陽性。土地收入是政府次于稅收的第二財政，也決定著當政府被捆在土地財政的馬車上時，就必須讓這個朝陽行業不但盡可能的延長產業的生命周期，還要盡可能的保證其發展的平穩，至少減少其的波動，縮短其波動期間。那么又有什么理由去“唱空房價”呢？
低潮時買地，高潮時賣房正是這個行業的特點，而并非不需要周期。如果一路的快速高漲，其結果則是開發商的盈利在不斷的增加，但還原到土地時則規模沒有增長，因為土地的漲價和高額的稅收吃掉了所有的盈利。而周期的出現則會給聰明的企業多了一個發財的機會。遺憾的是真正的低潮來臨時，大多數決策者會對未來失去了信心，只有少數企業能真正抓住機會，這恰恰與購房消費同樣。當一部分消費者在房價下跌時，借此與開發商打官司退房但退房的判決生效后，發現房價又回升到讓消費者后悔的價格，退房者按原價買不到原來的房子了。大量購買了二手房的消費者與投資者也親歷者同樣的價格變化，又何來的“唱空房價”呢？
當前市場中存在的危險不是“唱空房價”，而是如何預防房價的暴漲。自2007年10月之后，新開工開始下降，2008年后投資從高向低一路下滑，直到今年上半年投資并未明顯恢復，上半年的投資增長中大部分在原有建設的建設與安裝上，新開工、購置土地都是下降的。長達一年多的新開工與投資的下滑決定著未來供給量的下滑，這種下滑并難以在六個月之內形成合理的可銷售的供給量，而年初按2008年的銷售量計算出的巨大庫存在4—6月份的銷售高速增長中被迅速消化了。按4—6月份高增長計算出庫存量在許多城市已小于三個月，大多數小于六個月，那么在土地上半年購置量下降中即使下半年巨增也會在年底、年初時暴露出供不應求的矛盾，并由供求關系決定著價格的暴漲。不管是否有人去“唱空房價”，這種供求關系都不會因此而改變。
也許有人會認為中國的泡沫會在某個時期破滅，也許等不及政府采取合理規避措施之前就破裂了，并再一次引發房價的下跌和波動。但我從未擔心這種價格的波動會給消費者帶來長期的損失，我相信房子永遠會比股票更抗跌和有使用效率，并最終會讓消費者發財的。曾經有位銀行家對我說“中國的市場好房子里長上三年草后也會發財的”。這是對房子的抗跌性、抗周期性和最終價格的恢復都充滿著信心。
我從不擔心房地產的價格波動，并對這個產業充滿信心，更不會擔心中國的泡沫破裂了會從長期發展中影響中國的房地產業發展。只要企業學會在波動中或說泡沫破裂時對風險的控制，就一定會迎來下一個高潮的。房子的抗跌性也正在于只要不是過度的借貸消費，就一定能獲得更大的收益。至今美國的房價下跌影響的也只不過是那些依賴次債而過度消費的家庭，絕大多數家庭并沒有因此而放棄或失去住房，更不會發生中國為降價而打官司要求退房的現象。
一個市場化的環境中價格是調節供求關系的工具。價格過高消費者不接受時，自然會降低并因此限制了供給讓價格在供求的約束下回升，并靠價格擴大供給。但一個非完全市場化的環境中，價格被當作了穩定的目標，于是就用政策去抑制供給或抑制需求，但被政策抑制的需求并沒有因此而消失，但卻無法通過價格的升降反映出真實的供求關系。市場中的投資者也無法靠價格去決策增加或減少供給。于是一旦抑制消費的政策有所松動時，就會給價格一個強烈的報復，激發價格的高速上漲，讓市場的供給無法去及時的反映。如果出現了“捂盤”正在于“捂盤”是建立在供給無法迅速增加的基礎之上。如果供給是大量的，難道還有誰會“捂盤”嗎？
如果今后中國的政策仍然把價格作為高度重視的目標，那么不管有多少次的價格波動，每一次都一定會對價格的暴漲給以支撐。只有需求是能被充分釋放、選擇是不受約束的、價格是自由浮動時，價格才能反映出真實供求關系，社會才不會對價格的波動過度敏感，市場才能真正的發揮看不見的手的調節作用，房價的波動周期才不會在“唱空、唱多”的輿論下被左右。
我不會“唱空房價”，但會關心政策可能對房價產生的影響，也會基于現有政策做短期的預測，一旦政策預測的前提發生變化時，這個預測自然也會變化的。去年年底時，曾預測今年的房地產投資可能是零增長或負增長，但寬松的貨幣政策與松綁的個貸政策、減稅政策等讓市場發生了變化，自然投資就不再是零增長了。那么各種報告與預測的目的不就是為了給政策一個參考的依據，讓政策可以使市場按更理想的方向調整嗎？不正是為了避免預測中可能出現的不利問題嗎？但把這種有前提條件的預測當作“唱空房價”就極為可笑了。
我還是愿意看到中國政府用適度的政策最終避免了泡沫的破裂，而最高的領導藝術正在于既把泡沫在低潮時（危機時）吹得又圓又大，又讓這個泡沫不會在經濟恢復時破裂，而是早期消化了。
市場經濟中不可能沒有泡沫，但并不是有泡沫就一定會破裂，就一定是有害的。正如金巖石先生說的，如果此輪中的7.4萬億沒有股市與樓市去化解一部分，而是全部進入商品領域，那么CPI大約早就不再是負增長了。問題是已被共識的流動性在保障經濟從低谷進入穩定的上升通道之后，如何在泡沫破裂前被有效的控制或轉移，讓經濟回升之后不再出現大的下跌。如果有波折也不是對稱的雙V型，而是主線上升中的波折。
房地產市場出現大漲之后通常也會有波折，但總體趨勢不會因波折而變化，后浪會比前浪高。房價的平穩低速增長是市場和政府最想看到的，但卻又是幾乎不可能的。房價仍將在一個較長的數年周期中始終持續的向上。下半年則漲幅仍會明顯的大于上半年，處于加速的狀態中。除區域性的供求矛盾之外，全國仍將處于一個平穩的增長之中。
牛刀可以任意的發表自己對市場的看法，但不要曲解他人的看法，更不要用曲解他人來提高自己。看懂我的觀點之后可以任意的批評與評論，但絕不要將自己的觀點強加于人，那就成了“胡說”了。我不會用“唱空房價”來欺騙民眾，只會將正在發生的事情和判斷告訴民眾，有民眾去自由選擇更相信什么。
“唱空房價”是牛刀說的，不是任志強說的。
