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買房6年一直沒有辦理過戶手續,結果遇上新“國五條”頒布實施。因涉案房屋非賣家唯一住房,按照新規規定,過戶要繳納20%近十萬的個人所得稅。買房人認為賣房人不協助辦理過戶手續,導致“購房成本”增加,訴至法院,要求對方承擔個人所得稅。

昨日,房山法院開庭審理了北京市首起新“國五條”20%個人所得稅糾紛案。

買賣雙方于2007年簽訂房屋買賣協議,但因為涉案房屋是經濟適用房,需要房本滿五年。五年期滿后,房屋還沒過戶就遇到了“新國五條”出臺。面對可能被征收的20%所得稅,買賣兩家誰都不愿意承擔,鬧上了法庭。

昨日下午,房山法院燕山法庭審理此案。

2007年9月19日,原告曾先生和被告李女士簽訂了一份房屋買賣協議,打算從李女士處購買一套經濟適用房。

曾先生稱,簽約后,他按約定期限向被告交付了全部購房款226000元。因為這套房子是經濟適用房,需要在房產證滿五年后才能辦理過戶。2012年7月,該房已取得房產證滿五年,滿足了過戶條件。但因房價不斷上漲,李女士以各種理由拒不協助辦理過戶手續。今年3月底,“新國五條”北京細則出臺,細則要求出賣非唯一住房上繳20%的個人所得稅,且今年4月8日前一律不予辦理此類房屋買賣的網簽手續。

曾先生稱,其間他曾多次與李女士聯系、協商,無果后決定“走法律程序”。他要求法院判令被告協助辦理過戶手續、支付違約金1萬元及承擔“國五條”北京細則實施導致增加的個人所得稅等。

“原告說找不到我的陳述不符合事實。”昨天庭審時,李女士稱,2012年6月30日房屋就可以過戶,自己也曾找過原告,都沒找到。沒有在新“國五條”前辦理過戶,雙方都有責任,“不是因為我這一方違約,不同意支付1萬元的違約金”。因此,她只同意協助原告辦理房屋過戶登記,不同意支付新規規定的20%個人所得稅。

因雙方爭執不下,未能達成調解意見,法庭將對此案擇期宣判。

追訪

法官:“避稅攻略”可能失去房產

房山法院法官盧濤稱規避20%個稅可能遭遇司法制裁或交更多稅

自從新“國五條”頒布后,關于如何規避20%所得稅的招數應運而生。這些招數是否真能派上用場,房山法院法官盧濤就此作出了解讀。

招數 1

假離婚假結婚過戶房產

【舉例】

這種避稅招數分為:第一步,欲買賣房產的夫妻離婚;第二步,賣方房主與買方異性結婚,房產證上加上對方名字,然后再離婚,房屋歸屬買方異性;第三步,原買賣雙方夫妻各自復婚。這樣,二手房過戶總費用只需要辦理結婚、離婚證件的費用和房產證更名的費用,幾百元即可搞定房產交易過戶。

【解讀】

法官稱,假結婚假離婚在實際操作中很可能會發生“弄假成真”、“假戲真做”的情形,離婚時約定房產后,離婚后拒不復婚;或者與對方家庭異性結婚并在房產證上加名,任何一方拒絕辦離婚手續并提出其他財產要求……這些均將給婚姻與家庭帶來巨大危害,會得不償失。

招數 2

簽訂陰陽合同

【舉例】

一套原價50萬、實際成交價200萬的二手房,按新規應計征“增值”部分20%個稅,即30萬。如買賣雙方簽署陰陽合同,將成交價寫成100萬,個稅將為10萬。

【解讀】

法官指出,貌似雙方皆大歡喜的陰陽合同,在審判實踐中,常會引發訴訟:房主想按“陰”合同的實際價收錢,按“陽”合同的較低價納稅;購房者則稱“陽”合同才是真實合同價。法院一旦查明存在陰陽合同,會認定目的為規避納稅的合同無效,還將建議相關部門追究當事人逃稅的法律責任。

法官稱,即使購房人按陰陽合同少繳了稅款,但日后再賣房,房屋收益高于實際差價,將多交部分稅款。

招數 3

新規實施前將房賣子女

【舉例】

趕在新“國五條”正式實施前,到派出所開出子女關系證明,到房管部門把房子“賣給”并過戶給孩子。孩子只需繳納契稅和按目前稅率計算的個人所得稅。

比如一套市價100萬的房子,如當初購買價為10萬,那么增值部分就達到了90萬,按新“國五條”規定需繳納增值部分的20%的個人所得稅18萬元。而按此招數,僅需按照總價款的1%繳納1萬元個人所得稅。日后,如孩子仍以100萬出售該房時,無需繳納個人所得稅。

【解讀】

法官稱,如果日后孩子私自將房屋出售,而未將房款交給老人,會給老人日后的居住、養老等造成重大影響。如果孩子遭遇離婚,該房產將作為孩子家庭的共同財產被分割。如果孩子存在債務,房產可能被法院執行。

同時,法官指出,目前各大城市對于二套房、三套房的限購力度比較大。父母將房產過戶給孩子,孩子如日后自身有購房需求,將會受到影響。

招數 4

假借債務糾紛騙取以房抵債裁決

【舉例】

按照房屋成交價,二手房買賣雙方偽造欠款事實,由買方持房主出具的欠條向法院提起訴訟,要求房主償還欠款。庭審時,賣方承認欠款數額及事實,并表示沒有其他財產用于還債,愿意以房抵債。最終,法院將二手房判給買方抵債。

【解讀】

法官指出,新實施“民訴法”對當事人試圖以合法形式掩蓋非法目的的企圖加大了打擊力度,一經查實,將受到嚴厲的司法制裁。另外,法院也不會支持當事人所謂的“以房抵債”約定,當事人如果自愿用除現金外的其他財產還債,也將由執行階段通過司法拍賣程序解決。如因為房價漲跌,購房方對法院裁決反悔,不再要求買房,而是故意“弄假成真”持判決向賣房人要求返本付息,或房主“將錯就錯”自愿“還款”而反悔不再賣房,另一方往往會向法院自曝虛假訴訟真相,從而通過司法程序撤銷生效法律文書。這樣,雙方均將受到嚴厲的司法制裁。

招數 5

借用公司名義售房

【舉例】

以公司名義售賣二手房并無繳納20%個人所得稅的規定,因此可以借用公司的名義將房屋出售出去,從而達到避稅的目的。

【解讀】

法官指出,借用公司名義售房,當事人首先需要將自己的房屋過戶到公司名下,轉讓時要按15%的稅率繳納企業所得稅,避稅效果并不明顯。此外,房屋登記在公司名下,可能被公司進行抵押、擔保、買賣等處置,實際房主權益將受到損害。公司財務狀況出現問題,該房產可能被作為公司固定資產遭遇法院的執行。