據(jù)京華時(shí)報(bào) 受庫(kù)存壓力、資金鏈緊張以及新增供應(yīng)等多重因素影響，北京在售新盤(pán)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)明顯回落，臨近年底，回落趨勢(shì)尤為顯著，且議價(jià)空間逐漸增大。下半年以來(lái)新入市項(xiàng)目成交價(jià)與擬售價(jià)價(jià)差增大便是一個(gè)佐證。

　　低價(jià)跑量顯成效

　　“價(jià)格是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果您對(duì)我們項(xiàng)目確實(shí)感興趣，我可以去給您申請(qǐng)更大的折扣”。最近一段時(shí)間以來(lái)，幾乎每一個(gè)在售樓盤(pán)售樓處的銷售人員都會(huì)如此熱情回復(fù)前來(lái)詢價(jià)的購(gòu)房者。

　　“終于找到‘上帝’的感覺(jué)”，正在貨比三家準(zhǔn)備出手購(gòu)房的王小姐近日欣喜地對(duì)本報(bào)記者表示，很多在售項(xiàng)目都有比較大的議價(jià)空間，會(huì)比公示出來(lái)的價(jià)格更低。“價(jià)格可以談、可以申請(qǐng)優(yōu)惠”幾乎成了每個(gè)售樓員的口頭禪，很多銷售人員還會(huì)反問(wèn)購(gòu)房人的“心理價(jià)位”。種種跡象顯示，樓市正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而那些愿意降價(jià)、低價(jià)出售的項(xiàng)目，也往往在短時(shí)間內(nèi)就能取得更大的市場(chǎng)認(rèn)可。

　　北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，11月新房共有25個(gè)項(xiàng)目入市，當(dāng)月簽約率不足5%，但其中價(jià)格在15000元/平方米以下的低價(jià)位項(xiàng)目簽約率達(dá)到14.6%，為整體簽約率的3倍，當(dāng)月成交量349套，比10月新入市項(xiàng)目增加一倍還多。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)低價(jià)項(xiàng)目成交量幾乎占到新入市房源消化量的90%。

　　同時(shí)，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，9-11月，北京10個(gè)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的典型項(xiàng)目總銷售額為41.94億元，而在之前的6-8月，這10個(gè)項(xiàng)目的銷售額僅為25.26億元。銷售套數(shù)也從之前的1367套上漲到2558套，銷售量上漲了87%。

　　下半年價(jià)差明顯增大

　　價(jià)格的下降以及議價(jià)空間的逐漸增大，也可以通過(guò)擬售價(jià)與成交價(jià)的價(jià)差看出端倪。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從8月以來(lái)，北京新入市項(xiàng)目擬售均價(jià)與成交均價(jià)的差距較上半年明顯增大，其中8月價(jià)差為9010元/平方米，價(jià)差率年內(nèi)最高，9-11月的價(jià)差分別為7582元/平方米、4461元/平方米和8001元/平方米，也均高于上半年3215元/平方米的平均價(jià)差水平。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，新房入市定價(jià)即擬售均價(jià)與成交均價(jià)的價(jià)差在較長(zhǎng)時(shí)間段的變化，能夠在一定程度上反映市場(chǎng)買賣雙方在價(jià)格上博弈變化。一般來(lái)講，擬售均價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)的差距有3種情況：第一，高定價(jià)——高成交價(jià)；第二，高定價(jià)——低成交價(jià)；第三，低定價(jià)——低成交價(jià)。

　　這三種情況分別反映了不同的樓市特點(diǎn)：第一種情況一般屬于樓市相對(duì)較熱的時(shí)期，市場(chǎng)供需兩旺，定價(jià)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中，使項(xiàng)目定價(jià)和成交價(jià)都相對(duì)較高，而價(jià)差率較低。今年上半年由于樓市尚處于調(diào)控初期的慣性增長(zhǎng)階段，項(xiàng)目簽約率較高。

　　而第二和第三種情況屬于冷市及樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的過(guò)渡和形成期，低成交下市場(chǎng)重心向買方轉(zhuǎn)移，高定價(jià)下的“有價(jià)無(wú)市”必然促使開(kāi)發(fā)商調(diào)低定價(jià)以產(chǎn)生足夠的購(gòu)買吸引力，同時(shí)，折扣力度加大。在這一時(shí)間段內(nèi)，擬售均價(jià)和成交均價(jià)的差距會(huì)逐漸拉大，并隨著項(xiàng)目本身推盤(pán)類型和市場(chǎng)主要購(gòu)買類型的差異，差價(jià)率的波動(dòng)性也會(huì)變強(qiáng)。從今年各月入市項(xiàng)目的價(jià)差情況看，8月以后入市項(xiàng)目表現(xiàn)得更為強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)這種狀況還將持續(xù)一段時(shí)間，直到樓市價(jià)格回落已趨于穩(wěn)定并由此出現(xiàn)成交回暖，因此，價(jià)差率的縮小至少要到明年下半年以后。

　　房?jī)r(jià)下調(diào)將加速

　　在明年樓市調(diào)控難以放松的預(yù)期之下，房企加速資金回籠的意愿逐漸增強(qiáng)，“現(xiàn)金為王”越來(lái)越成為大部分房企共同采取的銷售策略，更有意通過(guò)推出符合剛需購(gòu)房特征的低價(jià)盤(pán)來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的銷售回款。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前11月，北京銷售商品住宅面積為772.1萬(wàn)平方米，這一數(shù)值創(chuàng)造了最近十年來(lái)的最低成交紀(jì)錄。與此同時(shí)，明年上半年北京潛在供應(yīng)面積可能高達(dá)1200萬(wàn)平方米，屆時(shí)將增加超過(guò)9萬(wàn)套住宅，庫(kù)存也將上漲到15萬(wàn)套的歷史最高位。

　　“雖然通州、大興等區(qū)域都有明顯房?jī)r(jià)下調(diào)的項(xiàng)目，全市大部分商品房項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度和議價(jià)空間都有所增加，但市場(chǎng)對(duì)價(jià)格下調(diào)的幅度期待值越來(lái)越高”，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，明顯下調(diào)價(jià)格的在售樓盤(pán)數(shù)量將更加普遍，樓市將徹底入冬，在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)還會(huì)有10%-20%的下調(diào)空間。（記者 潘秀林）