裸泳者即將暴露。

近兩年來信托公司瘋狂發行房地產信托，與房地產公司成為同一條繩子上的螞蚱。截至年中，房地產信托的存量規模已經超過6000億元，下半年開始進入密集兌付期。

華融天津星耀信托計劃告急

“天津星耀或將破產，其發行的華融信托產品如何兌付”成為首個房地產商破產的傳聞。雖然天津星耀負責人立馬出面澄清傳言，不過，該信托計劃首批到期資金將于明年上半年兌付，規模超過9億元，但是星耀今年一、二季度的銷售回款僅1億元。

2007年10月19日，天津星耀以62.9億元的總價拍下天津津南區八里臺鎮天嘉湖地塊，該地塊成為當年當地的成交總價和成交面積雙料地王。之后，天津星耀相繼引入中信信托、華能貴誠信托、華融國際信托進行融資。

“前兩家信托公司已經相繼退出，目前接力棒交到了華融手上，按照該地塊目前的回款速度，華融的情況真是不容樂觀。”上海一家信托公司產品設計人士告訴第一財經（微博)日報《財商》記者。

記者獲得的資料顯示，中信信托最早介入該項目。2008年中信信托發行“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”，該計劃一經發出，便以68.9億元的規模成為國內有史以來規模最大的房地產信托。

“中信集團與中信信托作為優先級以自有資金參與了該信托計劃，中信信托在協議中規定一旦出現兌付問題，則可啟動股權轉讓安排，中信信托姊妹公司中信地產可受讓該項目股權，從這些設置來看，中信信托對星耀項目還是很有信心的。” 普益財富產品部副總監劉輝告訴記者。

該信托協議規定，如果該筆信托未能如約償付，屆時中信信托有權將天嘉湖地塊即星耀五洲項目股權轉讓給中信地產或者“具有收購實力的第三方”，以變現資金償債。

當2008年被證明是房地產行業的“假摔”后，天津星耀在2009年7月提前償還了中信盛景星耀地產基金集合信托計劃中的大部分信托本金。

“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”的執行經理告訴記者：“2010年4月21日該計劃全部清算，已經和中信信托沒有關系了。”不過，從中信發布的清算計劃來看，此次清算僅償付超級優先級和優先級投資者的本金收益合計44.04億元，此外的次級投資者本金、收益合計超過20億元的資金如何處理該清算報告并沒有披露。中信集團在發稿前沒有回復本報的求證。

2009年7月，天津星耀引入新的信托合作者華能貴誠信托公司，二者聯手發行“星洲1號”信托計劃。該信托于2009年6月25日結束發行，募集資金32.94億元，規模與第一個信托計劃相當，最長期限不超過2年，預期年收益率根據期限不同為8%~11%，遠低于第一個信托計劃。

此后，華融國際信托接手了天津星耀的債務。華融國際信托發行的23.278億元信托貸款成立于2010年6月24日，分為2年期和4年期兩種期限。其中兩年期貸款9.802億元將于2012年6月到期。

按照華融國際信托發布的信托報告，天津星耀在2011年一季度和二季度共取得銷售回款和銷售金額為1.19億元和1.81億元。

“天津星耀下半年預期收入6億元，但從上半年銷售回款來看，比較困難。”一位房地產業內人士告訴記者。

地產信托兌付潮將至

接過天津星耀項目接力棒的華融國際信托前途未卜，而這對于近兩年來瘋狂發行的房地產信托來說，只是滄海一粟。

據劉輝的統計，房地產信托是從2009年開始膨脹的，2010年上半年新增1407億元，2010年全年新增了2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至年中，存量規模已經超過6000億元。

房地產信托期限以1年期和2年期居多，平均期限略高于1.5年，以此計算，從今年下半年開始，迎來房地產信托產品的密集兌付期，這種兌付壓力會持續到2013~2014年，而且由于前期發行規模是不斷增大的，對應的，未來的兌付壓力會不斷增大。

應該說，房地產信托作為一種存在風險的金融產品，發生一定比例的“壞賬”再自然不過。

“其實對于信托來說，之前就有產品本身的還款源產生問題。但是在以往的情況中，由于集中兌付壓力并不大，信托公司都用一定的方法規避了其中的狀況，其中一種可能是新發一只產品用來還舊產品的情況，也就是通常所說的以新還舊；還有一種是信托公司先用自有資金彌補投資者，再慢慢處置信托計劃抵押的資產等；今后，如果出現大面積的到期兌付困難，信托公司可能只有靠股東解決問題了。”劉輝告訴記者。

此前，本報曾獨家報道“青島凱悅”計劃欲借四川信托發行信托融資以償還中融信托債務，目前該產品受到銀監會的監管，被禁止發行。

不過，這次的房地產信托兌付潮，如果加上房地產行業本身的洗牌，情況則讓人擔憂。

“之前出現問題的還是個案，信托公司有能力通過前述辦法解決到期兌付問題，但是對于前期發行規模較大的信托公司來說，未來的兌付壓力會很大，這種壓力有多大，取決于未來房地產行業的系統性風險，如嚴厲的房地產調控政策會持續多久，房地產成交量是否一直低迷下去等。”劉輝告訴記者。