據(jù)中國證券報 房價問題被提高到政治高度，部分城市房價的“去泡沫化”有利于降低高房價帶來的社會“分裂效應(yīng)”和不平等效應(yīng)，房價適度下調(diào)換取樓市回暖是開發(fā)商的理性選擇，但房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)“硬著陸”。

　　過高的房價/收入比已成為中國經(jīng)濟中的重大社會問題，直接關(guān)系到民生改善，盡管到5月份整體上房價并未出現(xiàn)“拐點”，但房價適度下降是大勢所趨。

　　(一)房地產(chǎn)行業(yè)已開始進入去庫存時期。

　　今年一季度136家上市房企存貨同比大增40%。其中招商、金地、萬科、保利4家企業(yè)一季度的存貨如按2010年的銷售數(shù)據(jù)計算，消化這些存量均需要2年半以上的時間。

    (二)投資趨勢和融資渠道出現(xiàn)了明顯的背離，開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，很難支撐到市場反轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高位增長，在庫存增長和信貸緊縮的背景下，意味著開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，開發(fā)商延遲推盤只會拉長行業(yè)調(diào)整時間，很難支撐到市場反轉(zhuǎn)。2011年1-5月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的比例上升到38.61%，接近歷史高點，國內(nèi)信貸則下降到接近歷史低點，為17.95%。投資趨勢和融資渠道出現(xiàn)了明顯的背離，開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化。

　　圖1 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資總額增速和本年資金來源合計增速(%)

　　-

　　(三)住宅供地的增加進一步推動地價的下降，推動城市住房價格的下調(diào)。

　　從5月12日國土資源部公布的今年全國住房用地計劃來看，與2010年全國住房用地供應(yīng)計劃(18.47萬公頃)和實際供地量(12.63萬公頃)相比，今年達到21.80萬公頃，分別增加18.5%和72.6%。即使全年住宅供地僅完成了計劃的70%，實際供地也將增長21%，會帶來土地價格的下降。

　　(四)居民盼房價下降的意愿強烈，購房意愿繼續(xù)下降。

　　央行今年二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，居民對物價滿意度仍偏低，房價過高仍是居民對物價滿意度偏低的主要原因之一。74.3%的居民認為當(dāng)前的房價“過高、難以接受”。 未來一季度購房意愿的居民占14.6%，比上個季度下降0.8%。居民購房意愿下降。

　　(五)保障房的大力推進，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“雙軌”運行特征，房地產(chǎn)進入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折期。

　　依據(jù)我們的測算，目前保障房的資金缺口比例大約為25%。但如果考慮到央企的進入或提高土地出讓收入或允許企業(yè)發(fā)債用于保障房建設(shè)，今年1000萬套保障性住房的資金有保障。保障性住房數(shù)量首次超過商品房數(shù)量，“雙軌”運行意味著房地產(chǎn)行業(yè)進入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折期。

　　與此同時，我們認為房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)“硬著陸”，原因如下：

　　(一)房價調(diào)控是逐步“去泡沫化”的過程，尤其是部分城市房價的“去泡沫化”，但不能被理解為短期的房價急劇下跌。

　　總體上，在2002年7月1日開始實行土地招拍掛后，中國房地產(chǎn)市場的“泡沫化”經(jīng)歷了7-8年才形成目前的高房價，房價/收入比的不斷擴大造成了嚴重的社會問題和資源的“錯配”，房地產(chǎn)市場的“泡沫化”也需要通過幾年的時間來不斷消化。

　　(二)要正確認識到房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)是在強調(diào)民生目標(biāo)的同時，把房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟中的通脹、經(jīng)濟增長和銀行體系的負面影響都降到最小狀態(tài)。但中央政府要民生、地方政府要財政、開發(fā)商要利潤，三大主體目標(biāo)函數(shù)的不一致性決定了房地產(chǎn)市場價格調(diào)整顯示出“疲勞期”的特征，調(diào)整周期較長。

　　首先，2003年以來房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例約為24%；2007-2010年房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的年均比例為18.8%。這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟中的重要行業(yè)。其次，從長期來看，第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示中國的城市化率為49.68%，到65%的城市化至少還有15年的時間，存在需求剛性。再次，隨著家庭人口規(guī)模越來越小，會增加對住房的需求。依據(jù)六次普查數(shù)據(jù)，中國平均家庭人口規(guī)模在改革開放后不斷下降：1982年每戶家庭人數(shù)4.41人，2000年為3.44人，2010年人口普查最新公告顯示，平均每戶家庭人口規(guī)模進一步下降為3.10人。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)來看，依然保持在歷史的較好水平。5月份央行的調(diào)查顯示，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，比上季減少2.8個百分點，仍為居民投資首選。

　　總體上，我們認為未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控政策不會出現(xiàn)實質(zhì)性放松，中央政府需要看到房價將步入下行趨穩(wěn)通道的調(diào)控成果，中國經(jīng)濟不允許被房地產(chǎn)“綁架”。因此，以適度降價換取樓市的回暖是開發(fā)商的理性選擇。