2011年近半，上海市的土地出讓總收入僅300多億元，只有2010年全年土地出讓收入的五分之一左右。隨著上海房價(jià)的連年上漲，土地動(dòng)拆遷的成本也在不斷飆升，成為土地開發(fā)的沉重負(fù)擔(dān)。土地出讓收入的大幅減少，意味著上海未來的動(dòng)拆遷工作面臨著巨大的資金壓力。據(jù)估計(jì)，每1000億元的土地出讓收入，將間接拉動(dòng)動(dòng)拆遷、新項(xiàng)目開工等共計(jì)8000億元的GDP增長。經(jīng)過十多年土地收入高速增長之后，今年土地收入大幅縮水已不可避免，上海城市建設(shè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。
調(diào)控打擊土地市場
2011年上半年，上海土地市場呈現(xiàn)一派冷清的局面。上海最新的土地出讓統(tǒng)計(jì)信息顯示，上半年，上海的土地出讓收入總額為336億元。而去年全年，上海一共出讓567幅土地，出讓總收入高達(dá)1524億元。兩相比較，今年上半年只完成了去年兩成的任務(wù)。
近年來，上海每年的土地出讓收入都創(chuàng)出新高，而在今年有可能首次出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象。
統(tǒng)計(jì)顯示，上海今年到目前為止有97幅土地進(jìn)入出讓流程，其中81幅完成出讓，而11幅最新推出的土地尚在出讓流程中，其余5幅土地則被臨時(shí)撤銷出讓或被收回。今年已出讓的土地總面積為503萬平方米，建筑總面積為856萬平方米，所有土地折合樓板價(jià)成交均值近6000元/平方米。
6月21 日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局官方網(wǎng)站顯示，上海郊區(qū)嘉定和松江的兩幅地塊，在提交競買保證截止日期前，只收到了一份競買申請，交易中心不得不將截止時(shí)間推遲。一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，今年許多政府有意出讓的土地信息披露后，由于少有開發(fā)商問津，甚至沒能進(jìn)入出讓流程。
在這一情況下，上海似乎仍有意加大推地的力度。6月的第二個(gè)周末，上海展開了今年最大規(guī)模的土地出讓，向市場推出8幅，共計(jì)38萬平方米的土地，其中純住宅用地21.5萬平方米。8幅土地雖都順利拍出，但溢價(jià)率均在40%以下。
上海一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，開發(fā)商目前最為擔(dān)心的不是房價(jià)的下滑，而是成交量的不振。由于沒有資金流入，開發(fā)商的資金鏈處于比較緊張的狀態(tài)，眼下銀根縮緊，銀行不支持，開發(fā)商沒有實(shí)力再去大規(guī)模拿地。
上海證大行政總裁王輔捷告訴記者，在這一階段勇于拍地的開發(fā)商多少有些“抄底”的心態(tài)。希望在市場不夠景氣的情況下以更合理的價(jià)格拿地，不會(huì)出現(xiàn)以往各家爭搶一塊地，不斷抬高溢價(jià)率的非理性現(xiàn)象。
據(jù)分析，目前上海政府面對一個(gè)兩難的局面，一方面今年樓市調(diào)控的壓力非常大，必須達(dá)成抑制樓價(jià)過快上漲的目標(biāo)；另一方面，城市發(fā)展、市政建設(shè)所需的資金支持，以往主要都是來自于每年的土地出讓收入。
動(dòng)遷成本成“無底洞”
統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年，上海全市地方財(cái)政收入為2874億元，當(dāng)年的土地出讓收入為1524億元。
即使在往年，上海土地出讓收入看似數(shù)量巨大，但依舊不能解決政府的資金壓力。土地收入的用途有嚴(yán)格限制，主要限定在土地領(lǐng)域，而其中絕大部分流向了動(dòng)拆遷。由于上海各區(qū)，特別是核心城區(qū)動(dòng)拆遷成本居高不下，這一塊支出常被視為“無底洞”。
雖無官方披露的數(shù)據(jù)，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍估計(jì)，用于動(dòng)拆遷的支出大約占到每年土地出讓收入的70%~80%。動(dòng)拆遷工作之難在于，其費(fèi)用和時(shí)間都處在一個(gè)“失控”的狀態(tài)。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴記者，土地收儲(chǔ)成本一直居高不下，在上海的一些市中心地段，給居民的動(dòng)遷補(bǔ)償款甚至超過了土地出讓金，處于“賠錢動(dòng)遷”的狀態(tài)。每年能轉(zhuǎn)化為“利潤”的土地出讓金，據(jù)估計(jì)只在千萬數(shù)量級(jí)。
2010年7月，央企華僑城集團(tuán)以近18億元拿下上海老城閘北區(qū)蘇州河北岸的一個(gè)地塊“蘇州灣”，而這部分的動(dòng)拆遷費(fèi)用超過了32億元。華僑城年初在這一區(qū)域以70億元拿下的另一地塊，其拆遷費(fèi)用也高達(dá)38億元。這兩部分地塊的單位建筑面積土地成本分別高達(dá)2.6萬元/平方米和4萬元/平方米。
上海一位房地產(chǎn)開發(fā)商說，在如今寸土寸金的黃浦區(qū)新天地一帶，人們不難看見高樓大廈和破爛不堪的老民房毗鄰而居的現(xiàn)象。原因在于這一帶土地和房屋升值太快，即使按照目前上海比較高的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)戶籍人口補(bǔ)償100萬元，一個(gè)三口之家也根本無法在附近以300萬元買下一套兩室戶。要?jiǎng)舆w這樣的地塊，政府手里的土地出讓收入也是不夠用的。
城市如此，農(nóng)村的土地收儲(chǔ)也不輕松。以上海較為偏遠(yuǎn)的朱家角區(qū)域?yàn)槔?006年以前，每畝地前期開發(fā)費(fèi)用大概在50萬元，2009年已達(dá)80萬元。
上海市上投置業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事長卓建良告訴記者，以往上海是拍地完成后再開始動(dòng)遷工作，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)變?yōu)閷?dòng)遷等遺留問題徹底解決后再將地塊推出。
由政府出面的這些動(dòng)遷工作非常困難，往往在進(jìn)行動(dòng)遷的幾年中，周邊的房價(jià)有了大幅的上漲，動(dòng)遷的成本隨之上升。通常情況下，實(shí)際的動(dòng)遷成本都大大超過了政府原先的計(jì)劃。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，按照目前的情況推測，今年全年上海的土地出讓收入將比往年有明顯的下滑，這將勢必影響接下來的土地開工，城市建設(shè)也將因此減速。
據(jù)估計(jì)，每1000億元的土地出讓收入，將間接拉動(dòng)動(dòng)拆遷、新項(xiàng)目開工等共計(jì)8000億元的GDP增長。經(jīng)過十多年土地收入高速增長之后，今年土地收入大幅縮水已不可避免，將給上海城市建設(shè)發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。
