據(jù)京華時(shí)報(bào) 根據(jù)新頒布實(shí)施的《北京市物業(yè)管理辦法》，近期，北京各個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司開(kāi)始向業(yè)主公示收支情況。上周，記者隨機(jī)抽取城區(qū)的50個(gè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中有41個(gè)物業(yè)公司如期公示了去年的賬單，另有9個(gè)小區(qū)未如期公示，約占兩成。同時(shí)，在如期進(jìn)行公示的物業(yè)公司中，也存在6種不符合規(guī)定的問(wèn)題。
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部分賬單公示不符規(guī)定
根據(jù)規(guī)定，今年1月1日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，以及本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，且公示時(shí)間不得少于15日。
如今，一季度已過(guò)去一段時(shí)間。上周，記者隨機(jī)抽取了50個(gè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)芳古園二區(qū)、順馳藍(lán)調(diào)等小區(qū)的9家物業(yè)公司未公示收支情況。這些尚未公示物業(yè)費(fèi)收支的物業(yè)公司表示正在準(zhǔn)備中，很快會(huì)將收支進(jìn)行公示。其余41家已經(jīng)如期進(jìn)行公示的物業(yè)公司中，部分曬出的賬單中存在各種問(wèn)題。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司所公示的內(nèi)容問(wèn)題集中表現(xiàn)在6方面：物業(yè)公司沒(méi)有按照文件要求的內(nèi)容進(jìn)行公示；公示張貼位置不顯著；公示中各項(xiàng)賬目的數(shù)字存疑；收支統(tǒng)計(jì)方法不準(zhǔn)確；物業(yè)公司有意漏掉公共收益；公示中出現(xiàn)了重復(fù)記賬的問(wèn)題。另外，還有一些物業(yè)公司的收支出現(xiàn)虧損，業(yè)主對(duì)此表示質(zhì)疑。
-個(gè)案
順馳藍(lán)調(diào)
物業(yè)收支明細(xì)尚未公布
“現(xiàn)在業(yè)委會(huì)的任何要求，在物業(yè)公司面前都會(huì)被過(guò)濾掉。”昨天下午，該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，小區(qū)物業(yè)公司河北石家莊勵(lì)富士聯(lián)行藍(lán)調(diào)物業(yè)服務(wù)處尚未公示上一年度物業(yè)費(fèi)明細(xì)，“去年初，我們小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議辭退這家物業(yè)公司，該公司已沒(méi)有服務(wù)合同，但其拒不退出，并且向業(yè)主收取了物業(yè)費(fèi)。”
該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，即便沒(méi)有聘用合同，但收了業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)，就有責(zé)任向業(yè)主公示這些錢(qián)用到了哪里。
昨天下午，仍在該小區(qū)駐扎的物業(yè)公司一工作人員稱(chēng)，她尚不知物業(yè)收支公開(kāi)的具體情況，會(huì)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后回復(fù)。此后，該物業(yè)公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人就上一年度物業(yè)收支情況是否公示的答復(fù)是：“無(wú)可奉告。”
慧谷陽(yáng)光
工資支出被指重復(fù)記賬
4月14日晚，朝陽(yáng)區(qū)慧谷陽(yáng)光小區(qū)業(yè)委會(huì)和業(yè)主，物業(yè)公司，街道辦，居委會(huì)召開(kāi)四方會(huì)議，該小區(qū)物業(yè)公司陽(yáng)光嘉業(yè)公布的項(xiàng)目收支情況報(bào)告，成了四方會(huì)議的重要議題。業(yè)委會(huì)及部分業(yè)主指出，物業(yè)收支情況報(bào)告存在“缺斤短兩”，所公示數(shù)據(jù)存疑，物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)支出過(guò)高，重復(fù)記賬等四大問(wèn)題。
當(dāng)晚，對(duì)照物業(yè)收支公示示范文本，該小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人就小區(qū)物業(yè)公司前不久公布的項(xiàng)目收支情況報(bào)告一一提出質(zhì)疑：“你看，示范文本二大條第二小條要求物業(yè)公示經(jīng)營(yíng)收入情況及經(jīng)營(yíng)支出情況，而在物業(yè)公布的收支情況報(bào)告中沒(méi)有該項(xiàng)內(nèi)容。”該負(fù)責(zé)人還說(shuō)，在其附表1中，物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)支出為156128.15元，其中包括人工費(fèi)、保潔費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等共計(jì)141853.4元。與此同時(shí)，物業(yè)共有部分人力成本也有物業(yè)招聘的保安和服務(wù)人員工資，“這就是重復(fù)記賬”。
業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)收支情況予以審計(jì)，以還業(yè)主一個(gè)明明白白的公開(kāi)表。對(duì)此，該小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱(chēng)，回去會(huì)對(duì)收支明細(xì)重新進(jìn)行核實(shí)和公布，并會(huì)在5天后對(duì)業(yè)委會(huì)予以答復(fù)。
朱雀門(mén)
賬單虧損百萬(wàn)引發(fā)質(zhì)疑
記者在西城區(qū)朱雀門(mén)小區(qū)公示欄中看到，物業(yè)按照規(guī)定如期張貼出了公示。這份公示中包括2010年度物業(yè)服務(wù)履約情況說(shuō)明、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況報(bào)告、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收支情況等。
記者發(fā)現(xiàn)公示中顯示，該小區(qū)2010年度收取物業(yè)費(fèi)466.24萬(wàn)元，各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)支出共計(jì)612.40萬(wàn)元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支余額為-146.16萬(wàn)元。另外，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支結(jié)余25萬(wàn)元，物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收支結(jié)余45.04萬(wàn)元(其中含上年度累計(jì)結(jié)余44.60萬(wàn)元)。
小區(qū)一名業(yè)主告訴記者，物業(yè)貼出的這份公示內(nèi)容很詳細(xì)，而且物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率在98.34%，但收支出現(xiàn)了虧損，這讓人很不理解。如何能夠證實(shí)這份報(bào)告的真實(shí)性呢？虧損的原因值得探究。一些業(yè)主也表示，雖然有質(zhì)疑，但是不知道通過(guò)什么途徑來(lái)解決，畢竟不能靠物業(yè)的一方說(shuō)法。
朱雀門(mén)小區(qū)嘉晟物業(yè)公司經(jīng)理表示，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)2.9元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)讓公司入不敷出，“我們始終不敢提漲價(jià)。”這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，一提漲價(jià)繳費(fèi)率肯定下降。然而居民質(zhì)疑，這種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)該虧損。
-部門(mén)說(shuō)法
業(yè)委會(huì)可以審計(jì)物業(yè)收支
據(jù)介紹，《北京市物業(yè)管理辦法》要求公示的內(nèi)容必須全部公示，凡是沒(méi)有按時(shí)公示或按規(guī)范公示的，都將約談企業(yè)法定代表人和物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，責(zé)令限期改正，并作為不良記錄記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用系統(tǒng)。
市住建委工作人員說(shuō)，業(yè)主如果對(duì)物業(yè)的公示有質(zhì)疑，業(yè)主本人可到物業(yè)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，小區(qū)業(yè)委會(huì)也可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)物業(yè)收支情況進(jìn)行審計(jì)。如果物業(yè)公司拒不配合，業(yè)主可向區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)舉報(bào)。部分業(yè)主因物業(yè)公司未及時(shí)公示相關(guān)內(nèi)容，采取不繳物業(yè)費(fèi)的方法是不應(yīng)該的，因?yàn)椴焕U費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)不能按時(shí)維護(hù)小區(qū)物業(yè)管理，損害的是全體業(yè)主利益。
-律師建議
業(yè)委會(huì)應(yīng)與物業(yè)細(xì)化簽約
本報(bào)律師團(tuán)成員馬傳貞說(shuō)，市住建委的物業(yè)費(fèi)收支公開(kāi)示范文本出發(fā)點(diǎn)非常好，但由于沒(méi)有明確如果物業(yè)公司不公開(kāi)收支情況將受到何種懲罰，所以，操作起來(lái)比較困難。
律師建議，有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，一定要將違約責(zé)任寫(xiě)清楚。尤其是物業(yè)費(fèi)的收支公開(kāi)問(wèn)題，越細(xì)化越好。比如，一旦發(fā)現(xiàn)有假，應(yīng)承擔(dān)高額的違約金，如果發(fā)現(xiàn)違約3次將解除合同等。
關(guān)于公共收益的收支公開(kāi)問(wèn)題，律師建議，可以從物業(yè)服務(wù)合同中單列出來(lái)，由業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員草擬《社區(qū)公共收益管理辦法》，比如，如何劃定停車(chē)位，停車(chē)費(fèi)如何收取，收取后如何分配和管理。
在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，建議盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)委會(huì)。最后，如果物業(yè)公司不能按照物業(yè)服務(wù)合同約定公開(kāi)包括公共收益在內(nèi)的物業(yè)費(fèi)收支情況，業(yè)主或業(yè)委會(huì)可投訴到物業(yè)管理協(xié)會(huì)，要求取消其資質(zhì)。
質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)不應(yīng)虧損
-專(zhuān)家支招
社區(qū)專(zhuān)家舒可心認(rèn)為，在物業(yè)費(fèi)收支公開(kāi)中，如果業(yè)主對(duì)公開(kāi)內(nèi)容有疑問(wèn)，可以進(jìn)行審計(jì)、查賬，業(yè)主有這個(gè)權(quán)利。因?yàn)閷徲?jì)要產(chǎn)生一些費(fèi)用，所以需要業(yè)委會(huì)找第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，然后由全體業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用。如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)就等于業(yè)主自己放棄了這個(gè)權(quán)利。如果物業(yè)公司沒(méi)有按照政府的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開(kāi)，業(yè)主可去住建委反映情況或者解聘物業(yè)公司。
針對(duì)在公開(kāi)過(guò)程中很多物業(yè)公司出現(xiàn)虧損問(wèn)題的情況，舒可心表示這是不應(yīng)該的。物業(yè)管理水平不一樣，結(jié)果也就不一樣。物業(yè)服務(wù)要質(zhì)價(jià)相符，業(yè)主買(mǎi)多少錢(qián)的服務(wù)，物業(yè)就提供怎樣的服務(wù)，而不應(yīng)該虧損。
“物業(yè)費(fèi)收支公開(kāi)是業(yè)主與物業(yè)建立互信的第一步。”舒可心說(shuō)，強(qiáng)勢(shì)的一方向弱勢(shì)的一方公布了收支，今后物業(yè)和業(yè)主雙方要逐漸建立互信。物業(yè)費(fèi)公開(kāi)這樣一個(gè)主要矛盾被解決后，肯定會(huì)出現(xiàn)一些次要矛盾，這需要雙方共同解決才會(huì)雙贏。記者： 李慧博 張淑玲
