房地產市場的調控收緊政策“排浪式”發布出臺，讓曾經“不差錢”的大小開發商們不約而同地開始為“找錢”疲于奔命。另一方面，由于目前股市樓市震蕩、金融市場投資風險加大、銀行存款利率不高等因素，握有閑錢的普通投資者投資渠道顯得尤為“稀少”，因此，社會閑散資金越積越多，無處發泄。

　　這無疑讓高息民間借貸“時來運轉”。于是，一條將社會閑散資金吸納起來，通過民間貸款“中介”輸向房地產行業、民營制造行業的民間資本路徑建立起來，活躍在“街頭巷尾”。

　　部分借貸年息達125%

　　2月9日，也就是農歷的大年初七，劉女士就匆匆地從青島到天津跑了個來回。她告訴記者，她通過朋友介紹在當地接了一筆數目不小的放貸業務。

　　劉女士在青島經營著一家貸款“中介”，從2007年初就開始從事民間借貸的短期拆借生意，這幾年已經有了自己穩定的人脈和“客戶群”。

　　“對方是個房地產小老板，有個在建的項目急等著用錢，利息和條件都沒問題，款子就放了。”劉女士一臉興奮。

　　從去年10月份以后到今年春節，來自房地產領域的貸款客戶突然多了起來。盡管鋪天蓋地的房地產調控信息也讓劉女士感覺到房地產融資渠道走窄，但是房地產客戶增多的明顯變化，還是讓她覺得有點意外。

　　她告訴記者，從2008年下半年開始，政府的“救市”政策讓開發商從銀行貸款十分容易，而到了2009年下半年，樓市量價齊升也令開發商普遍“不差錢”。“直到2010年上半年，房地產開始調控之后，才有房地產企業開始找我們放款，但那時候并不是特別多，利息也不算高，月息一般就是4分到5分吧。”劉女士向記者回憶。

　　但現在情形發生了變化。

　　“現在可不一樣了，來找我的客戶十個里面有六七個都是做房地產的。現在，無抵押貸款月息一般是6分到8分，有的甚至能到10分。”劉女士告訴記者，因為他們主要做的是短期借款，因此月息要稍微高一些，金額在30萬到80萬人民幣，一般都不會超過100萬。

　　一般來說，月息7分就是借款總額的7%，如果單利計息月息7%相當于年息84%，如果是復利(即利滾利)計息，月息7%則相當于年息(1+7%)的12次方再減去1，約合年息125%，遠遠超過目前的銀行利率，其中利潤可想而知。

　　就這樣，從去年年底到今年，在豐厚的利潤“誘惑”下，像劉女士這樣的民間高利貸商人如雨后春筍般活躍起來。據劉女士介紹，在青島，像她這樣規模的貸款中介就有三四百家。而貸款利息也基本一致，一般有抵押貸款的利息要低一些，大概在月息3分左右，無抵押貸款的月息都在6分到8分。

　　按照劉女士的介紹，在借款的開發商中，大約60%是有在建項目或是拿到了土地但沒有充分資金開工的，另外有10%是因為開發商觀望市場形勢，項目延期開盤的。劉女士手頭上幾乎就沒有閑錢，都放出去了。

　　而據記者了解，北京、上海、浙江等經濟情況較好而且房地產調控的熱點地區，民間貸款生意也已經十分成熟。

　　北京一家投資擔保公司投資部負責人王釗告訴記者，北京的民間資金貸款、拆借主要通過擔保公司、典當公司、民間借貸公司進行。擔保公司有自己的資本金，很多都用來做3個月的短期貸款，操作相對民間貸款中介復雜一點，但利率要低一些。

　　高息貸款操作鏈條

　　顯然，這樣的融資貸款中介已經成為了民間資本與融資困難的經營企業對接的中間環節。

　　記者了解到，貸款中介的資金來源主要是社會閑散資金。劉女士向記者透露，像他們這種貸款中介一般都還有“下線”。“下線”們將城市社區分片，專門負責組織接收自己片區的閑散資金。按照她的說法，目前貸款中介給“投資者”們的月息也都到了4分到6分。

　　事實上，這種從熟人手里拿閑錢的吸金方式，在浙江溫州等東南沿海城市已經發展得非常成熟。

　　近期有消息稱，溫州近8000億的社會民間資本里，有1000億左右的民間借貸資本。而從今年春節之前一直到現在，這些資金都延續著供不應求的局面。

　　然而，根據我國《民法通則》規定，高出銀行同期貸款利息4倍就屬于高利貸，高出的部分將不受法律保護。

　　按照央行剛剛調整的金融機構人民幣貸款利率標準，6個月以內的短期貸款基準利率為年5.6%，其4倍不過22.4%，但民間借貸即便月利率低至5%，年利率已高達60%，遠高于法律規定的4倍標準。

　　所以，為使資金騰挪“合法化”，據記者了解，“先扣息、再減錢”是現在民間借貸通行的規避手段。

　　也就是說，如果借款人借50萬元，借期3個月，雙方約定月息6%，即借款人需償還利息9萬元，借貸中介就將9萬元先行扣除，實際只付給借款人41萬元。但借款人在與中介簽訂借款合同時，仍舊寫明借款金額是50萬元，同時再約定一個在法定范圍內的利率。這樣從合同表面上看，借貸行為也符合國家規定。

　　不僅如此，記者了解到，貸款中介與房地產開發商進行借款交易時，也有變通的辦法。通常，貸款中介在操作上會先與開發商簽訂房屋買賣合同，將款子打進開發商賬戶，并以這些房產作為抵押。同時，中介再與開發商簽訂回購協議，借款到期后開發商將抵押的房產購買回去。

　　此外，擔保公司、典當公司等融資中介在進行資金短期拆借時，也有其規避管理規定的“法門”。

　　王釗告訴記者：“事實上擔保公司利用資本金來放貸，這在融資性擔保機構中是不允許的，但利用自有資金通過銀行委托貸款，這并不違反規定。”他告訴記者，因為銀行不做6個月以下的短期貸款，因此有的擔保公司就通過自己熟悉的銀行，簽立貸款委托合同。

　　銀行信貸收緊成推手

　　高息民間貸款抬頭的直接“推手”自然與銀行信貸的收緊密不可分。

　　目前在房地產調控、抑制通貨膨脹的宏觀大背景下，國內已經進入加息周期。從去年年底至今，央行連續三次加息，就已經顯示出決策層收緊信貸抗通脹的決心。

　　而在監管層嚴控貸款額度的時刻，房地產企業的開發貸一直是銀行收緊信貸過程中的“重點對象”。

　　近日有媒體報道，目前開發商申請新增開發貸款，必須把之前的貸款還清，否則銀行對于申請的貸款將不予受理。

　　北京一知名開發商相關部門負責人也向本報記者表示，之前開發商貸款，采用土地、房屋等資產抵押貸款的同時，還可以通過資產重復抵押的方式申請到與抵押資產1:1的授信額度。但如今，重復資產抵押申請貸款的做法，基本不可能了。

　　而招商銀行(13.11,-0.01,-0.08%)一支行信貸部主任也印證了開發商的說法，“現在10個房地產項目上報總行審批，基本上90%不能通過，除非是特別優質的地產項目，但是審批時間也要長一些。”

　　除了貸款難度加大，銀行的貸款利率浮動也要“看人下菜碟”。據北京一國有銀行了解內情的人士告訴本報記者，由于今年信貸額度的限制，目前房地產開發企業申請貸款，利率都會有所浮動。一般來說，總行認定的優質客戶開發貸款利率執行基準利率或上浮5%左右，而對分行級別確定的重點房企、一般國企等申請的貸款，利率上浮不低于10%，而一般客戶，主要是民營企業則更高。

　　而據記者了解，像光大、民生、深發展等股份制銀行，貸款利率浮動更大，有些省市的分、支行對普通開發商的貸款利率最多上浮30%。

　　不僅銀行信貸利率水漲船高，就連去年一度停止的房地產信托業務在去年重啟后也將門檻提高了。據記者了解，目前很多大型信托公司不再做收益少于3000萬元的項目，不少中小房企和中小項目無法通過房地產信托來融資。

　　在銀行信貸緊縮背景下，高息民間借貸大行其道，由此產生的監管問題也成為新的話題。