房?jī)r(jià)調(diào)控一招接連一招，依然是繼續(xù)從緊之勢(shì)。
同時(shí)，海外資本對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的興趣再次展露。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，去年全年，中國(guó)累計(jì)吸收外資1057.4億美元，房地產(chǎn)吸收外資占比為22.7%。
今年年初，對(duì)更多躍躍欲試的海外資本，中國(guó)政府早早念起了 “緊箍咒”。
1月18日，在中國(guó)商務(wù)部的新聞發(fā)布會(huì)上，新聞發(fā)言人姚堅(jiān)表示，商務(wù)部將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的監(jiān)管，和有關(guān)土地建設(shè)、外匯、金融部門加強(qiáng)合作，進(jìn)一步規(guī)范審批外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
一句話，引起了市場(chǎng)對(duì)從緊政策的無限猜測(cè)。
“目前對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的監(jiān)管政策已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格，政策可調(diào)整的空間并不是很大。但是在政策執(zhí)行的力度和規(guī)范性上可以進(jìn)一步加強(qiáng)。”商務(wù)部的一位官員告訴本報(bào)。
政策調(diào)整空間有限
上述官員說：“目前并沒有像外界想象的那樣，正在醞釀一份大規(guī)模的限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的政策調(diào)整文件，因?yàn)榭尚拚目臻g已經(jīng)非常有限。”
國(guó)內(nèi)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最早可以追溯到十幾年前。
1998年開始，中國(guó)的住房分配貨幣化。歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)成為暴利行業(yè)，對(duì)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域“炒作”的呼聲越來越高。
當(dāng)時(shí)，坊間對(duì)外資設(shè)限呼聲較高的方面包括：減免稅收優(yōu)惠、行政管制外匯資金流入和結(jié)匯、對(duì)引進(jìn)外資和境外上市進(jìn)行監(jiān)管和設(shè)限、提高外資房企注冊(cè)資本的總投資比等。
一位地方商務(wù)系統(tǒng)的官員說：“現(xiàn)在在這幾個(gè)問題上都已設(shè)限，而且都比當(dāng)時(shí)想象的更嚴(yán)格。”
目前，外商投資房地產(chǎn)的程序要經(jīng)過層層核審：首先是在地方政府審批，然后到國(guó)家商務(wù)部進(jìn)行備案，備案通過之后才能到國(guó)家外匯管理局進(jìn)行登記，這三步之后才是換匯、讓資金進(jìn)入。
在審批上，目前的政策已經(jīng)是從最前端入手限制外商投資房地產(chǎn)。
2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委出臺(tái)了第一份限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的政策，即171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（下稱《意見》），被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，旨在加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。
這份《意見》中最引人注意的武器有兩件，其中之一就是首次用土地使用證來調(diào)節(jié)和把握外資房企進(jìn)入的節(jié)奏。
《意見》指出，設(shè)立外商投資房企由商務(wù)部和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。待付清土地出讓金后換發(fā)《國(guó)有土地使用證》，然后再換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》。
“這也就意味著，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的批準(zhǔn)成立必須有相應(yīng)項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》作基礎(chǔ)。也就是這個(gè)公司既要有項(xiàng)目又要有土地。”上述地方商務(wù)部門官員解釋，“土地使用證的硬性考核，能夠有效防止擅長(zhǎng)資金運(yùn)作的外資空殼公司的設(shè)立，進(jìn)而限制海外熱錢涌入房地產(chǎn)。”
凱德置地的相關(guān)人士還指出，通過1年期的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，至少名義上將外資投資企業(yè)在國(guó)內(nèi)生根延緩了一年。而綜合考慮土地使用權(quán)證還是融資的前提，也就有效減少了外資企業(yè)從銀行貸款過多存在的隱憂。
171號(hào)文件出臺(tái)之前，外資大都以股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，《意見》在此方面著墨頗多。
《意見》對(duì)海外投資者以境外公司直接投資境內(nèi)房產(chǎn)明確說“不”。第一條規(guī)定，投資非自用房地產(chǎn)，要遵循商業(yè)存在的原則，設(shè)立外商投資企業(yè)。
“這不僅給海外熱錢投機(jī)房產(chǎn)增加了成本，還給外資慣常的設(shè)立BVI離岸殼公司這種操作手法關(guān)上了門。”某投行人士指出。
此外，還對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓加強(qiáng)審批。這對(duì)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)幫助缺錢的企業(yè)或項(xiàng)目融資，得到一定股份，然后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓賺取收益的投資企業(yè)影響很大。
《意見》對(duì)境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)做出明文規(guī)定，除了審批，還構(gòu)筑了“防火墻”。例如第五條指出，要求妥善安置職工，處理銀行貸款，明文規(guī)定要以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金；第八條指出，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。
這也被業(yè)界解讀為對(duì)外資投資房地產(chǎn)的調(diào)控重刀揮向股權(quán)換熱錢、以股權(quán)并購(gòu)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的方式。
當(dāng)時(shí)大家頗為關(guān)注的注冊(cè)資本金也已經(jīng)提高到了50%，而且必須在兩年內(nèi)全部完成。
“這個(gè)已經(jīng)很難再提高。其實(shí)注冊(cè)資本金如果和國(guó)內(nèi)企業(yè)一致，貸款按照工程的進(jìn)度進(jìn)來，這樣或許更能減少央行在短時(shí)期內(nèi)大量發(fā)行人民幣去對(duì)沖的壓力，也降低通貨膨脹的壓力。”上述地方商務(wù)部門官員說。
“加強(qiáng)監(jiān)管”重在執(zhí)行力度
而行政管制外匯資金流入和結(jié)匯，目前的規(guī)定也已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格。
上述商務(wù)部官員說：“這些公司賬戶上基本不能留錢，日常使用資金就是5萬，需要的采購(gòu)資金等等，都需要帶著采購(gòu)合同，按照合同上所要支付的錢進(jìn)行換匯。之前還討論過的將政策的著力點(diǎn)放在外資結(jié)匯離場(chǎng)的時(shí)間上，主要就是把短錢變成長(zhǎng)錢，讓外資在獲利后的離場(chǎng)成本很大。現(xiàn)在的人民幣升勢(shì)強(qiáng)勁，人家巴不得多呆上一段時(shí)間。”
那么現(xiàn)在的錢是怎么流進(jìn)內(nèi)地市場(chǎng)的呢？
成都地產(chǎn)界人士告訴記者，他認(rèn)識(shí)的港澳臺(tái)公司都在成都有熟識(shí)的公司，基本都是將錢以賬務(wù)往來的名義打給這家成都的公司，再以這個(gè)公司的名義購(gòu)買物業(yè)，金額通常在1億元以內(nèi)。
更大的金額，操作方式就是一些基金會(huì)與在境外設(shè)有分公司或是境內(nèi)的項(xiàng)目公司通過境外公司控股的房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作。這種交易可以在境外直接完成。
上述商務(wù)部官員說：“其實(shí)在這一點(diǎn)上，我們?cè)谡咧幸灿幸?guī)定。”
2007年6月商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，通知中指出，要嚴(yán)格控制以返程投資方式并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。
“只是現(xiàn)在我們并不能很好地定義返程投資，更不能很好地辨認(rèn)。這是需要進(jìn)一步規(guī)范并加強(qiáng)執(zhí)行力度的問題。”他說。
