長安8號正在遭遇著什么？

    據(jù)華夏時報 在大望路經(jīng)營小吃生意的商販5月6日向記者表示，他們已經(jīng)幾天沒看到樓盤開工了。這個負債高達30億元人民幣的爛尾樓先后經(jīng)手首開股份、香港世紀協(xié)潤，由奧園地產(chǎn)接手后，以號稱單價8萬/平方米的價格變身為頂級豪宅，同時，一塊用以顯示封頂?shù)褂嫊r的巨大液晶屏掛在了樓體上，但當距離原定的封頂日期越來越近的時候，一塊巨大的廣告幕布從4月下旬起便遮住了這塊液晶顯示屏，半個月后卻又將幕布撤下。

    與長安8號之前幾度變更開發(fā)商一樣，在房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，有開發(fā)商陷入了危機拋售項目，有開發(fā)商卻看到了機會開啟并購之路。5月4日，在香港上市的水務地產(chǎn)發(fā)布公告，稱計劃以不超過8700萬元人民幣收購杭州房地產(chǎn)項目，雙方已簽訂諒解備忘錄。就在幾天前，冠城大通也剛剛通過了以2200萬收購港益投資100%股權(quán)的議案。

    地產(chǎn)新政半月

    并購金額超百億

    事實上，早在兩會期間，國內(nèi)著名經(jīng)濟學家、中國政法大學資本研究中心主任劉紀鵬就曾指出，房地產(chǎn)需要實行新政，也需要通過洗牌的方式，對利益重新分配，讓地方政府、中央財政為國民安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。

隨后，從4月14日開始，國務院及住建部、國稅總局、銀監(jiān)會等各部委，針對樓市的嚴控措施輪番上陣。“五一”假期，樓市成交量急劇下滑。中投證券報告顯示，“五一”期間，全國30個城市的樓市成交量下滑了70%。

    不過，每一次調(diào)整都是機會。當從中央到地方不斷升級的地產(chǎn)新政一一出臺時，房地產(chǎn)公司在遭遇資金危機的同時，也發(fā)現(xiàn)了借并購擴張的新機遇。

    《華夏時報》記者通過查閱Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布后，僅從4月14日至5月7日的半個多月時間內(nèi)，A股市場上市公司涉及房地產(chǎn)開發(fā)的并購事件就多達69個，其中已經(jīng)完成交易和正在進行中的披露金額高達108億元人民幣。“實際房地產(chǎn)上市公司通過并購方式擴張并非從今年才開始�！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩煆堨o宇在接受《華夏時報》記者采訪時表示，根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2005-2009年間，國內(nèi)資本市場發(fā)生565起上市公司并購事件，涉及并購金額達1171億元，平均每起并購案的并購金額為2.07億元人民幣。

    “尤其是2008-2009年間，在海外金融風暴的影響以及國家及政府相關(guān)政策和并購貸款的扶持下，并購事件在2009年創(chuàng)下新高，達到了2005年的5倍，并購金額則在2008年創(chuàng)下峰值，達648.98億元。”張靜宇表示。

    實際簡單梳理一下就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在五年間的并購事件中幾乎占據(jù)了絕對的重心，記者發(fā)現(xiàn)，在上述565起并購事件中，總共涉及20多個領域，但房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量卻獨占鰲頭，2005-2009年間，發(fā)生了132起房地產(chǎn)行業(yè)并購案，并購金額為260.32億元，分別占并購案例和并購總額的23.4%和22.2%，但這一5年累計的數(shù)字相較新政發(fā)布后半個月來的交易金額108億元，顯得相去甚遠，因為按照清科的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上市房企半月的108億元已經(jīng)是2005年和2006年全年所有行業(yè)并購金額之和。

    “顯然，如果沒有調(diào)控政策的出臺，上市房地產(chǎn)公司的并購事件和金額恐怕也不會在短短兩周的時間里出現(xiàn)這樣大的增長。”上述分析人士如是說。

    房企將再掀并購熱潮

    5月6日，一線地產(chǎn)開發(fā)商恒大地產(chǎn)宣布即日起，全國旗下40余個樓盤同時推出八五折的促銷讓利活動，消息一出，業(yè)內(nèi)人士指出，這波樓市調(diào)控預期下遲遲未來的降價冰封終于被打破了。

    實際上，與恒大地產(chǎn)將降價放到臺面上不同，更多的開發(fā)商早已選擇私下進行，在記者近日走訪的幾家樓盤中，不少銷售員都主動表示購房有不同程度的折扣，其中4月底報價還在3.5萬/平方米以上的西山公館，如今已經(jīng)跌至3.3萬元/平方米，而一直不愁賣的首開智慧社也給購房者頻頻發(fā)送樓盤促銷打折的短信。

    其中，3月底剛剛與廣東瑞華集團有限公司簽訂協(xié)議，以樓價24151.11元/平方米收購瑞華集團總建筑面積約為6586.75平方米的商業(yè)寫字樓及43個車位的奧園地產(chǎn)，號稱每平米8萬元的天價豪宅實際也低至5萬元/平方米。

    顯然，今年3月還“不差錢”的開發(fā)商，在不斷刷新地王紀錄的天價拿地款和信貸調(diào)控下，僅僅兩個月就再度出現(xiàn)了2008年的資金緊張問題，包括萬科等龍頭地產(chǎn)上市公司在內(nèi)，超過千億的房企再融資方案則因4月底開始規(guī)定需要證監(jiān)會和國土資源部的共同審批而宣告卡殼，截至5月7日，國土部僅通過了8家地產(chǎn)公司的再融資審批，但仍待證監(jiān)會的審批。

    “如果現(xiàn)在還不開始回籠資金，那么接下來如果行業(yè)洗牌，公司現(xiàn)金流一旦斷裂，不僅成為其它企業(yè)的擴張對象，而且很可能自身難保�！鄙鲜龇治鋈耸刻寡�。

    事實上，從4月新政頒布后，不少地產(chǎn)公司就已經(jīng)先期開始了并購擴張的步伐：4月19日，國內(nèi)惟一一家地產(chǎn)代理業(yè)上市公司世聯(lián)地產(chǎn)（002285）與山東省內(nèi)最大的房地產(chǎn)代理企業(yè)濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司簽約，世聯(lián)地產(chǎn)以4000萬元收購信立怡高51%股權(quán)，大力開拓二、三線城市；時隔三日，冠城大通宣布經(jīng)董事會審議，公司決定以2200萬元受讓北京嘉凱置業(yè)有限公司持有的港益投資100%股權(quán)，這一交易為冠城大通獲得了位于霸州市泰山路東側(cè)、黃河道北側(cè)使用面積為109251平方米土地的地塊；5月4日，水務地產(chǎn)又發(fā)布公告稱，計劃以代價不超過8700萬元人民幣收購杭州房地產(chǎn)項目，并已就此簽訂諒解備忘錄。

    不過，國金證券地產(chǎn)業(yè)研究員曹旭特卻認為，要想迎來整個行業(yè)的降價和洗牌仍需時日�！耙驗槟壳暗姆康禺a(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整的第一階段，”曹旭特表示，需要開發(fā)商降價促銷來打破，“不過由于國內(nèi)大小開發(fā)商數(shù)量多，對市場預期不一致，很難出現(xiàn)統(tǒng)一采取調(diào)價促銷的情況，一般要等到資金耗盡才會考慮降價�！�

    而且在他看來，由于2009年樓市的火爆，目前地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度和償債壓力都處于歷史最好時期，短期借款占總資產(chǎn)的比例只有3%，也是短期償債壓力最輕時期，因此，“開發(fā)商要以降價來促銷，至少要等開發(fā)商資金耗盡，至少需要半年或更長時間。”