地方政府在土地出讓過程中到底能夠獲得多大的收益，尤其是北京、上海等土地出讓市場(chǎng)上的大戶？這個(gè)問題的答案已經(jīng)讓公眾期待許久。
此前，有業(yè)內(nèi)專家曾估算，除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。這也意味著，近兩年地方政府獲得的土地出讓純收益，每年應(yīng)在4000億元以上。
北京市政府純收益：三成
記者獲悉，截至5月22日，北京土地市場(chǎng)今年共成交土地78宗，土地成交額約93億元，政府在其中的土地收益大約占到了三成，為26.92億元。
詳細(xì)披露政府土地出讓的純收益，北京此舉在地方政府尚不多見。此前，地方政府對(duì)于公開土地出讓金的總額尚且猶抱琵琶半遮面，遑論透露其中的純收益。
在我國(guó)，土地一級(jí)出讓市場(chǎng)由地方政府壟斷，政府首先通過征地、拆遷等途徑獲得國(guó)有土地，然后通過土地市場(chǎng)招拍掛等方式將之出售給房地產(chǎn)開發(fā)商，以及工業(yè)企業(yè)等。
由于近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，土地市場(chǎng)日漸繁榮，近年來全國(guó)土地出讓市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)高達(dá)萬億元左右。2007年是1.3萬億元，2008年略有縮水，但也高達(dá)9600億元。
由于征地補(bǔ)償環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)素來較低，而土地出讓的最終售價(jià)近年來持續(xù)走高，輿論對(duì)地方政府從中獲取高額增值收益的批評(píng)日漸高漲。今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)的一份發(fā)言就直接表示，“土地財(cái)政”使地方政府成了房地產(chǎn)開發(fā)的主要受益者之一。
在近日的一場(chǎng)土地推介會(huì)上，北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠點(diǎn)明了北京緣何公開政府土地收益。
“雖然我們賣出去了93個(gè)億，但可以看到我們政府的收益只有27個(gè)億，并不是市場(chǎng)成交的價(jià)格就是政府的收益。”葉向忠說。
他認(rèn)為，這個(gè)數(shù)字也回應(yīng)了社會(huì)和媒體的一些誤解，認(rèn)為土地成交的錢都?xì)w政府了。實(shí)際上，政府收益只是一部分，很大一部分是土地一級(jí)開發(fā)的成本。”
二季度起供地加快
不管政府土地收益到底幾何，在財(cái)政收入下降，以及保增長(zhǎng)的形勢(shì)下，地方加快供地便具有了雙重性質(zhì)。
一是在樓市出現(xiàn)回暖之際，“乘機(jī)”加快向市場(chǎng)推出土地成為化解財(cái)政困局的重要手段。
北京市政府高層近期即表示，將全力確保國(guó)有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年基本持平。本著“多儲(chǔ)快供”的原則，加快供地，及時(shí)推出項(xiàng)目，增加政府土地收益。
葉向忠也透露，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況，北京調(diào)整了供地節(jié)奏，從去年第三季度到今年一季度土地供應(yīng)適度從緊，而從4月份開始逐漸加大土地供應(yīng)力度，單單5月份計(jì)劃推出的規(guī)模就達(dá)到300公頃。
而在上述土地推介會(huì)上，北京市某區(qū)就準(zhǔn)備將幾塊毗鄰地鐵線的土地推向市場(chǎng)，用該區(qū)國(guó)土官員的話講，“這幾塊地區(qū)位好，配套完善，價(jià)格不高，可以說是物美價(jià)廉。”
據(jù)悉，上述將要推出的土地底價(jià)約在3000元/平方米，而周圍的新盤價(jià)格已經(jīng)上萬元。
二是促進(jìn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)十分重要的房地產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。上述區(qū)級(jí)國(guó)土系統(tǒng)官員對(duì)CBN記者表示，是依照“上級(jí)的要求”，但不僅僅是為了保障政府的土地收益，還是為了加快房地產(chǎn)投資的落地。
“有了地，房地產(chǎn)開發(fā)投資才能落到實(shí)處。房地產(chǎn)業(yè)本身還能帶動(dòng)上下游行業(yè)多達(dá)幾十個(gè)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)來開工了，能夠帶來大量的相關(guān)投資。”該官員稱。
地市已回暖？
前幾個(gè)月的樓市小陽春，暖風(fēng)已吹到了政府主導(dǎo)的土地市場(chǎng)。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，進(jìn)入5月份后，北京土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖跡象。從本月5日到21日不足20天中，北京土地交易共16宗，交易金額近44億元。
葉向忠也透露，截至5月22日，北京市土地交易市場(chǎng)共推出土地113宗，涉及的土地面積為583公頃，其中經(jīng)營(yíng)性土地60宗，土地面積381公頃，比去年同期增長(zhǎng)了284%。
本月21日，北京廣渠門外10號(hào)地拍出10.22億元的天價(jià)，也造就了北京新地王，2007年面粉（地價(jià)）貴過面包（房?jī)r(jià)）的場(chǎng)景似乎重現(xiàn)江湖。
對(duì)此，葉向忠表示，廣渠門外10號(hào)地還只是個(gè)案，并不能完全說明土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖。但會(huì)上也有官員私下表示，這個(gè)例子也說明土地市場(chǎng)形勢(shì)“總歸比之前好了”。
但北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，北京房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)總體形勢(shì)依然低迷，企業(yè)對(duì)擴(kuò)大投資和購置土地仍較為謹(jǐn)慎。今年1~4月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額338.2億元，比上年同期下降26.5%。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用75億元，下降46.6%。
此時(shí)大量土地上市應(yīng)能夠被市場(chǎng)消化？對(duì)于CBN記者的問題，葉向忠表示，應(yīng)該考慮這個(gè)問題，國(guó)土部門會(huì)及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整供地節(jié)奏。
為了預(yù)防土地流拍再次出現(xiàn)，北京已經(jīng)推出土地預(yù)出讓制度，即將準(zhǔn)備推出的地塊提前公告，看看開發(fā)商們的回饋。“如果有正回饋，我們就正式推出。”葉向忠稱。
（劉展超）
